Wachstum der Wohnhochhäuser

Wachstum der Wohnhochhäuser


Wohnen
02.05.2018 Autor: Laura Fajga und Felix Embacher
In Deutschland entstehen immer mehr Wohnhochhäuser
In Deutschland entstehen immer mehr Wohnhochhäuser

Für die PANDION AG haben wir die aktuellen Entwicklungen am deutschen Markt für Wohnhochhäuser untersucht. Weil der Platz in den Metropolen knapp ist (und das 70er-Jahre-Image sowieso längst Geschichte), setzt sich dieser Trend weiter fort. Das belegen auch die hohen Bau- und Planungsvolumen.

Wohnhochhäuser stehen derzeit im Fokus der medialen Berichterstattung. Gerade in zentralen Lagen scheinen sie ein passendes Produkt urbaner Wohnwünsche darzustellen. Doch das Thema ist wenig transparent: Wie viele Wohnungen entstehen aktuell in Wohntürmen? In welchen Städten wird gebaut? Welche Zielgruppen werden angesprochen? Diese Fragen hat der PANDION Marktreport Wohnhochhaus 2018 beantwortet. Im Blog präsentieren wir Ihnen einen Auszug, den gesamten Report können Sie hier lesen.

Die sechs höchsten Projekte in Deutschland. Quelle: PANDION und bulwiengesa

Hochhaus sinnvoll für Stadt der kurzen Wege

Das Potenzial von Hochhäusern liegt in ihrer vertikal geschichteten Nutzungsstruktur, die eine Integration verschiedener Nutzungsarten und Dienstleistungen in den Gebäuden erlaubt. Das Hochhaus kann damit das städtebauliche Leitbild einer Stadt der kurzen Wege sowie das Bedürfnis nach Sicherheit und die Ansprüche an Serviceleistungen optimal umsetzen. So können Dienstleistungen wie Einzelhandel, Wäscheservices, Gastronomie und Betreuungsdienste unter einem Dach angeboten werden. Sockelgeschosse können durch externe Frequenzen belebt werden und die Wohnqualität dieses Haustyps deutlich stärken.

Hochhäuser bieten ferner das Potenzial einer flexiblen Grundrissgestaltung, gemeinschaftlicher Nutzungen sowie einer nachhaltigen Stadtentwicklung durch einen geringeren Flächenverbrauch. In Deutschland steht die Mehrheit der Bevölkerung Wohnhochhäusern zwar positiv gegenüber, jedoch kann sich derzeit nur eine Minderheit vorstellen, selbst in einem Wohnturm zu leben.

Wohnen im Hochhaus als jüngeres Phänomen

Wie bereits erwähnt, ist das Thema Wohnen im Hochhaus in Deutschland häufig noch sehr stark mit den Hochbauten der Großwohnsiedlungen und Plattenbauviertel verknüpft. Obwohl sich zwischenzeitlich sowohl konzeptionell als auch hinsichtlich der Betriebsnebenkosten deutliche Optimierungen ergeben haben und das Thema Sozialbindungen keine Rolle mehr spielt, war die Entwicklung neuer Wohnhochhäuser in den Jahrzehnten seit der Wiedervereinigung sehr zurückhaltend. Dies steht im Gegensatz zu zahlreichen anderen Metropolen in Industrie- und Schwellenländern, wo zuletzt zahlreiche Luxusprojekte entstanden sind.

Zahlreiche Planungen in den deutschen Metropolen werden jedoch perspektivisch zu einem deutlichen Zuwachs bei den Wohnhochhäusern führen, die meist in sehr zentralen Lagen entstehen und sich an ein zahlungskräftiges Klientel richten. Entsprechend werden Wohnhochhausprojekte auch abseits der Bankenmetropole Frankfurt/Main in einigen Städten stadtbildprägend.

Hotspots: „Liberale“ A-Städte

Wie eingangs gesagt, sollen bis zum Jahr 2020 fast 7.000 weitere Wohneinheiten entstehen. Das entspricht einem Anteil am Gesamtvolumen von knapp 61 Prozent. Das Gros der Einheiten befindet sich demnach noch in Bau oder in der Planungsphase.

Zu den künftigen Hotspots zählen dabei weiterhin die genehmigungsrechtlich „liberalen“ Städte mit einer teilweise schon bestehenden Hochhausstruktur wie Berlin, Düsseldorf und Frankfurt/Main. Die beiden Metropolen Berlin und Frankfurt/Main mit ihrer außerordentlich hohen Dynamik im Wohnhochhausbereich haben einen Anteil am Gesamtvolumen aller analysierten Einheiten von rund 55 Prozent.

Aber auch in München und Köln sind erste Lockerungen von administrativen Beschränkungen erkennbar. Der zu beobachtende Trend gilt allerdings nicht für alle analysierten Städte: Gründe sind hier nicht nur eine geringere Nachfrage wie in einigen B-Städten, sondern auch topografische Beschränkungen wie beispielsweise in Stuttgart.

Baukosten rund 1.000 Euro/qm höher  

Aufgrund der erhöhten Baukosten wird vielfach davon ausgegangen, dass in aktuellen Hochhausprojekten hauptsächlich Eigentumswohnungen im Luxussegment entstehen. Die Auswertung der Projekte bestätigt zwar einen Schwerpunkt bei den Eigentumswohnungen, jedoch werden auch rund 37 Prozent der Einheiten (4.293) als Mietwohnungen entstehen.

Klar ist, dass ein Wohnhochhaus ein Produkt der guten Lage mit besonderen Herausforderungen ist, wie PANDION Vorstand Reinhold Knodel erläutert: „Ein Wohnhochhaus lässt sich nicht wie ein klassischer Wohnblock in Bauabschnitte unterteilen. Wer anfängt zu bauen, muss es durchziehen und von vornherein richtig kalkulieren. Nachjustieren bei den Verkaufspreisen funktioniert nicht, da es keinen weiteren Bauabschnitt gibt.“ Höhere Quadratmeterpreise sind auf mehrere Faktoren wie beispielsweise die aufwendige Gründung, die Statik, die anspruchsvolle Haustechnik, den Brandschutz oder die Fassade zurückzuführen. „Allein die Baukosten auf einen Quadratmeter Wohnfläche liegen rund 1.000 Euro höher“, so Knodel. Hinzu kommen höhere Grundstückspreise, denn ein Turm braucht eine gute Wohnlage.

Daher entstehen in einem Großteil der Wohnhochhäuser hauptsächlich Eigentumswohnungen im Premiumsegment (38 Projekte mit 4.208 Wohnungen). Entsprechend ist das Preisniveau auch höher als im klassischen Geschosswohnungsbau im Umfeld.

Beispielblatt Düsseldorf. Quelle: bulwiengesa
Beispielblatt Düsseldorf. Quelle: bulwiengesa

Vermögende Zielgruppen kaufen eher als sie mieten

Abhängig vom Produkttyp (Miet- bzw. Eigentumswohnungen) ergeben sich teilweise deutliche Unterschiede bei den Projekten. Insgesamt werden beispielsweise nur bei 12 von 34 Mietwohnungsprojekten Preisaufschläge registriert; der Großteil liegt also auf einem vergleichbaren Niveau wie der herkömmliche Geschosswohnungsbau oder sogar darunter. Damit scheint sich die Annahme zu bestätigen, dass besonders vermögende Zielgruppen eher kaufen als mieten, denn bei den ETW-Projekten ergibt sich ein anderes Bild: So werden zwar in knapp über der Hälfte der Vorhaben Aufschläge beobachtet. Diese fallen jedoch teilweise deutlich drastischer aus. Spitzenreiter ist hier mit Abstand die Elbphilharmonie, wo die durchschnittlichen Kaufpreise von 25.000 Euro/qm mehr als dreimal so hoch sind wie im zugehörigen Teilraum (Zentrum). Auch die im Düsseldorfer Luxusprojekt win win bereits angesetzten durchschnittlichen Kaufpreise liegen mit derzeit rd. 230 Prozent über dem Vergleichswert für den Teilmarkt.

Fazit: Hochhäuser als attraktive Wohnform in zentralen Lagen

Die Bedeutung von Wohnhochhäusern steigt gegenwärtig ebenso wie die Nachfrage. Dies konnte durch die umfassende Analyse der wichtigsten Märkte Deutschlands bestätigt werden. Gründe für die Attraktivität dieser Wohnform sind u. a. die Möglichkeit integrierbarer Serviceleistungen, der in den oberen Etagen unverbaubare Blick sowie die Möglichkeit flexibler Grundrisslösungen für die Bewohner. Dass Hochhäuser heute vor allem in zentralen Lagen entstehen, ist ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu den Großwohnsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre.

Zugrunde liegen dem wieder erstarkenden Trend zum Wohnen im Hochhaus verschiedene soziodemografische und gesellschaftliche Prozesse. So werden sich die Haushaltsgrößen weiter verringern. Gerade Singles und Paare haben häufig hohe Anforderungen an die Zentralität ihrer Wohnung und eine gute Infrastruktur im Umfeld.

Zudem erfreut sich das Wohnen in der Stadt nach einer lange vorherrschenden Suburbanisierung aktuell einer hohen Beliebtheit, was zu teilweise deutlichen Einwohnerzuwächsen in den Metropolen führt. Wohnhochhäuser bieten hier eine ideale Möglichkeit, modernen und adäquaten Wohnraum in beliebten Lagen bei einem im Vergleich zum Geschosswohnungsbau geringeren Flächenverbrauch bereitzustellen.

Die Analyse zeigt auch: Der Trend zum Wohnhochhaus setzt sich immer weiter fort, was sich in einem hohen Bau- und Planungsvolumen ausdrückt. So sollen bis zum Jahr 2020 knapp 61 Prozent der analysierten Einheiten errichtet werden; auch darüber hinaus ist die Projektpipeline in zahlreichen Städten gut gefüllt.

 

Den vollständigen PANDION Marktreport Wohnhochhaus 2018 können Sie hier kostenfrei herunterladen.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen, bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de