Augsburg, München, Nürnberg – Bayerns Metropolen im Vergleich

Augsburg, München, Nürnberg – Bayerns Metropolen im Vergleich


Hintergrund
29.01.2018 Autor: Dr. Heike Piasecki
Augsburg ist dritte Metropole in Bayern
Augsburg ist dritte Metropole in Bayern

Augsburg ist angekommen im „Metropolen-Olymp“ Bayerns. Neben München und Nürnberg ist die Stadt am Lech nun offiziell die dritte Metropole im Freistaat und punktet mit einer ganz eigenen Identität.

Die bayerische Staatsregierung hat in der Teilfortschreibung des Landesentwicklungsprogramms 2017 beschlossen, Augsburg neben München und Nürnberg (mit Fürth, Erlangen, Schwabach) als dritte Metropole im Freistaat zu benennen. Das Ziel: Die Metropolen sollen als landes- und bundesweite Bildungs-, Handels-, Kultur-, Messe-, Sport-, Verwaltungs-, Wirtschafts- und Wissenschaftsschwerpunkte weiterentwickelt werden. Und damit zur räumlichen und wirtschaftlichen Stärkung der Metropolregionen und ganz Bayerns in Deutschland und Europa beitragen.

Positive demografische und ökonomische Rahmenbedingungen

Augsburg ist mit ca. 293.000 Einwohnern die kleinste der drei Metropolen. Prognosen bis 2030 gehen von einem Anstieg auf ca. 308.000 Einwohner aus. Diese positive Entwicklung wird ausschließlich durch Wanderungsgewinne getragen. Die 300.000er-Marke wird voraussichtlich erst 2020 geknackt. Bezogen auf die zukünftige Dynamik in der Einwohnerentwicklung liegt Augsburg mit einem Zuwachs von 15 Prozent zwischen 2011 und 2030 hinter München (+ 18 Prozent) und der Metropole Nürnberg (+ 7 Prozent) an zweiter Position.

In der Stadt Augsburg arbeiten ca. 140.000 sozialversicherungspflichtig (SVP) Beschäftigte. Damit ist sie im Vergleich zu den beiden anderen Metropolen ein kleinerer Arbeitsstandort (München: 819.000, Nürnberg 488.000). Die zukünftige Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wird für die Schwabenmetropole positiv gesehen. Bis 2025 wird mit einem Anstieg der Beschäftigten von etwas acht Prozent gerechnet, dies entspricht in etwa den Wachstumsprognosen für Nürnberg. Nur die Metropole München liegt mit einem prognostizierten Wachstum von mehr als 15 Prozent deutlich vorn.

Augsburg ist ein produktionsstarker Standort

Augsburg hat eine starke Produktionsfunktion. Der Anteil der Beschäftigten im Verarbeitenden Gewerbe liegt bei ca. 23 Prozent und stellt damit den größten Bereich dar, gefolgt von den SVP-Beschäftigten im Erziehungs- und Gesundheitswesen. Der Wirtschaftsraum po­si­ti­o­niert sich selbst als in­te­res­san­ter Stand­ort für Ei­gen­nut­zer und Un­ter­neh­men aus dem High-Tech-Be­reich und ver­weist da­bei auf die Kern­kom­pe­ten­zen Fa­ser­ver­bund, Me­chat­ro­nik & Au­to­ma­ti­on, IT, Um­welt und Log­is­tik. Im Augsburger Innovationspark sollen diese Leitbranchen an dem Leitbild der Ressourceneffizienz ausgerichtet und auf langfristiges und nachhaltiges Wirtschaften ausgelegt werden.

Wohnimmobilienmarkt mit guten Wachstumsaussichten

Augsburg ist ein gefragter Wohnstandort, das zeigen die seit Jahren anhaltend positiven Wanderungssalden. Die Preise für Eigentumswohnungen lagen Ende 2016 in Augsburg bei ca. 4.100 Euro/qm. Damit liegt die Stadt auf einem vergleichbaren Niveau wie Erlangen oder Nürnberg. Nur in Fürth und Schwabach ist es günstiger. Im Vergleich zu München, wo durchschnittlich 7.300 Euro/qm aufgerufen werden, weist Augsburg noch ein relativ moderates Preisniveau auf, das der auf eine hohe Wohnungsnachfrage trifft. Die Prognosen zur Entwicklung der Wohnungspreise sehen bis 2021 einen weiteren Anstieg von fast elf Prozent für Augsburg vor und damit etwas höher wie für Nürnberg mit neun Prozent, aber deutlich unter dem prognostizierten Anstieg um ca. 15 Prozent in München. Die Mietpreise für Neubauwohnungen sind in Augsburg (ø 10,50 Euro/qm) etwas geringer als in der Frankenmetropole Nürnberg (ø 11,20 Euro/qm), jedoch zeigen die Prognosen mit einem Wachstum von ca. 17 Prozent bis 2021 eine dynamischere Entwicklung.

Allen drei Metropolen ist gemein, dass der vor allem demografiebedingte Wohnungsbedarf durch die derzeitige Bautätigkeit nicht gedeckt wird. Hier sind deutlich höhere Anstrengungen von Seiten der Genehmigungsbehörden und der Wohnungswirtschaft notwendig.

Augsburger Büromarkt mit vielen Eigennutzern und stabiler Nachfrage

Ge­mes­sen am Bü­ro­flä­chen­be­stand wird der Bü­ro­markt Augs­burg als C-Stand­ort klas­si­fi­ziert. Er ist von re­gi­o­na­ler und ein­ge­schränkt na­ti­o­na­ler Be­deu­tung mit einer wich­ti­gen Aus­strah­lung auf die um­ge­ben­de Re­gi­on. Ins­ge­samt be­trach­tet zeigt Augs­burg bei den Fer­tig­stel­lun­gen die für C-Stand­or­te ty­pi­sche Vo­la­ti­li­tät, die aus dem eher klein­tei­li­gen Markt­ge­sche­hen und dem ho­hen Ei­gen­nut­ze­ran­teil re­sul­tie­rt. Das Fer­tigstel­lungs­vo­lu­men liegt im 5-Jah­res­mit­tel bei ca. 10.900 qm. Im Vergleich dazu liegt das 5-Jahresmittel in Nürnberg bei 37.000 qm und in München bei 125.000 qm.

Vergli­chen mit den mitt­le­ren Leer­stands­quo­ten von B- und C-Städ­ten weist Augs­burg ein leicht über­durch­schnitt­li­ches Ni­veau auf. Der Leerstand in Augsburg liegt bei 6,3 Prozent und ist mit dem von Nürnberg vergleichbar. Das Flächenangebot konzentriert sich dabei auf ältere Bestandsgebäude. Neubauflächen werden in der Regel vom Markt schnell absorbiert.

2015 zähl­te Augs­burg ins­ge­samt rund 65.600 Bü­ro­be­schäf­tig­te, was ei­nem leich­ten An­stieg von 1,1 Prozent ge­gen­über dem Vor­jahr ent­spricht. Der An­stieg seit 2005 be­trägt etwa 15 Prozent bzw. 7.000 Bü­ro­be­schäf­tig­te. Da­bei ist die Ent­wick­lung der Bü­ro­be­schäf­tig­ten­zah­len seit 2007 durch kon­stan­te Zu­wäch­se ge­kenn­zeich­net. Ge­mäß der Prog­no­se von bul­wi­en­ge­sa wird die po­si­ti­ve Ent­wick­lung bis 2030 an­hal­ten. Da­mit lässt sich auch künf­tig von ei­ner sta­bi­len Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge in Augs­burg aus­ge­hen. Kurz- bis mit­tel­fris­tig ist in Augs­burg mit leicht stei­gen­den Miet­ni­veaus zu rech­nen. Derzeit liegt es bei durchschnittlich acht Euro/qm in Citylagen und damit unter den Werten von Nürnberg mit ca. zehn Euro/qm.

Die Metropolen sind überregionale Handels-, Wissenschafts- und Kulturstandorte

Augsburg ist für sein Umland ein wichtiger Einzelhandelsstandort. Mit einer Zentralitätskennziffer von ca. 124 liegt sie deutlich über den Werten von München (117) und der Metropole Nürnberg (119). Die Zentralität beschreibt das Verhältnis aus örtlichen Einzelhandelsumsätzen zur vor Ort vorhandenen Kaufkraft.

Augsburg ist mit seinen mehr als 26.000 Studenten ein wichtiger Ausbildungsort in Bayern mit teilweise internationaler Ausstrahlung. Der Ausbau des Universitätsklinikums wird diese Position weiter stärken. Generell forcieren Bildungs- und Forschungseinrichtungen eine Aufwertung der Städte in wirtschaftlicher und wissenschaftlicher Hinsicht; dies wird auch durch die Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung unterstützt, die 2017 eine neue universitäre Einrichtung mit Technik-Schwerpunkt für Nürnberg auf den Weg gebracht hat.

Fazit: Augsburg erfüllt sowohl die demografischen und wirtschaftlichen, als auch die bildungs- und kulturellen Voraussetzungen, um als Metropole mit einer Strahlkraft ins Umland und darüber hinaus zu wirken.

 

Hinweis: Der Text ist eine leicht veränderte Fassung eines erstmals in ahochdrei erschienen Artikels, einem Immobilienmagazin für die Region Augsburg, Ausgabe 3/2017.

Autorin: Dr. Heike Piasecki, Niederlassungsleiterin München und Prokuristin bei bulwiengesa, piasecki [at] bulwiengesa.de