Wohnungsbau am Rande ökonomischer Vernunft

Wohnungsbau am Rande ökonomischer Vernunft


Wohnen
12.12.2018 Autor: Kathrin Drogosch und André Adami

Öffentlichen wie privaten Bauherren macht das Thema Baukapazitäten von Monat zu Monat mehr Sorgen. Wie viel kann angesichts der hohen Baunachfrage durch die Bauwirtschaft überhaupt noch gebaut werden? Zu welchen Kosten, mit welchen Methoden, in welcher Qualität und mit welchem Planungshorizont?

„Kapazitäten in der Baubranchen“, so heißt die Studie, mit der die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin uns gemeinsam mit Drees & Sommer beauftragt haben, um einen aktuellen und objektiven Statusbericht zu erhalten. Dazu haben wir unter anderem eine detaillierte Befragung bei Bauträgern, Projektentwicklern und Bauunternehmen durchgeführt. Außer Frage steht: Ein Wandel ist notwendig – entweder hin zu engeren Partnerschaften zwischen Bauherr und Bauwirtschaft oder zu einfacheren Planungs- und Bauprozessen oder auch zu neuen, industriellen Verfahren im Neubau. Oder am besten zu allem zugleich.

Weil ein schneller Wandel ebenso wenig absehbar ist wie ein rasches Aufstocken des Personals, bleibt den Bauenden aktuell nur eines: Sie müssen die knappen Baukapazitäten bereits bei den Planungen für den Wohnungsneubau stärker als bislang berücksichtigen.

Gebaut wird in Berlin viel. Aber nicht nur für den Wohnungsbau reichen die Kapazitäten nicht, vor allem Fachkräfte sind knapp

Produktivität der Bauwirtschaft seit 1991 nicht erhöht

Bis heute hängen die Kapazitäten der Bauindustrie im Wesentlichen vom Faktor Mensch und damit von der Beschäftigtenzahl ab. Die Steigerung der Produktivitätsrate der Bauwirtschaft reichte in der Vergangenheit kaum aus, um den Rückgang der Beschäftigtenzahl und auch den Anstieg der Lohnkosten auszugleichen. Im Wesentlichen blieben die Kapazitäten der deutschen Bauindustrie und des deutschen Baugewerbes unverändert bzw. wurde durch den Einsatz größtenteils ausländischer Beschäftigter und Subunternehmer gehalten.

Betrachtet man die Produktivität der Bauwirtschaft, so hat sich diese seit 1991 nicht erhöht. Trotz aktuell guter Lage, gemessen an den Bauinvestitionen insgesamt und am Arbeitsmarkt, ist die Entwicklung der Arbeitsproduktivität schwach.

Damit wird klar, dass die Produktivitätssteigerung in der Bauindustrie und im Baugewerbe angesichts begrenzter Personalressourcen einer der wesentlichen Faktoren für die Erhöhung der Baukapazitäten in den nächsten Jahren sein wird. Die Industrialisierung des Bauens ist zwingend erforderlich (zur Industrialisierung bzw. Modularisierung im Neubau siehe Kapitel 5 der Studie).

Immer weniger Arbeiter müssen immer komplexere Prozesse bewältigen

Was einerseits zu Engpässen führt, ist andererseits für Beschäftigte und Unternehmen ein Segen. Der Bausektor hat Hochkonjunktur, sowohl der Straßen- und Tiefbau als auch der Wohnungs- und Gewerbebau. Im ganzen Land wird kräftig gebaut. Zahlreiche Infrastrukturinvestitionen, Bevölkerungs- und Bürobeschäftigtenanstiege sowie eine wachsende Tourismus- und Logistikindustrie, begleitet von niedrigen Zinsen, sorgen für einen Bauboom. Die Bauwirtschaft ist der Nutznießer der guten Auftragslage vor allem im Wohnungssektor und kündigt für dieses Jahr wieder neue Rekordzahlen an.

Betriebe nach Größe im Bauhauptgewerbe in Deutschland 2017
Betriebe nach Größe im Bauhauptgewerbe in Deutschland 2017

Kleinteiligkeit des Baugewerbes verhindert grundlegenden Wandel

Das deutsche Baugewerbe ist sehr kleinteilig strukturiert. Mehr als 70 Prozent der Unternehmen sind Kleinstbetriebe mit weniger als zehn Mitarbeitern. Im Durchschnitt arbeiten in diesen Firmen neben dem Chef nur 2,5 Mitarbeiter. Nur ein Prozent aller rund 75.000 Unternehmen hat mehr als 100 Beschäftigte. Durchschnittlich arbeiten in diesen Großbetrieben rund 200 Menschen und erwirtschaften einen Umsatz von fast 190.000 Euro pro Beschäftigten. Dieser Umsatz ist mehr als doppelt so hoch wie bei den Kleinstbetrieben.

In der Branche ist ein deutlicher Konsolidierungsprozess erkennbar, unter anderem, weil Nachfolger fehlen. Während die Anzahl der Kleinstbetriebe zurückgeht, wächst die Menge der Betriebe in den anderen Größenklassen. Dennoch verhindert aktuell die Kleinteiligkeit der Branche die notwendigen großen Investitionen zur stärkeren Digitalisierung und Industrialisierung in der Bauindustrie.

Berlin sollte Vorreiter sein

Das Wachstum Berlins ist ungebrochen. Damit die Nachfrage nach Wohnraum bedient werden kann, muss gebaut werden. Obwohl der Wohnungsneubau forciert wird und sich die Wohnungsbaugesellschaften der Herausforderung stellen, ist eine Bedarfsdeckung in der Hauptstadt derzeit nicht absehbar.

Das Ziel von 200.000 neuen Wohneinheiten bis 2030 ist möglicherweise gefährdet, denn die Hürden auf dem Weg dahin wachsen. Neben dem langen Weg bis zur Baugenehmigung wird die verbindliche Zusammenarbeit mit Baufirmen immer schwieriger. Ob Neubau, Revitalisierung, Sanierung oder Umwandlung bestehender Flächen – die gestiegene Nachfrage nach Bauleistungen hat überall zu Kapazitätsengpässen, verzögerten Fertigstellungen und einem Anstieg der Baukosten in fast allen Gewerken geführt.

Oftmals erschweren spezifische Vergabegesetze, eine zweigliedrige Administration etc. den Bauprozess etwa für Generalunternehmer oder -übernehmer. Am deutlichsten schlägt sich dies in den aktuellen Baupreisen nieder, die in Berlin deutlich stärker ansteigen als im deutschen Durchschnitt.

Volkswirtschaftlich gesehen ist die Situation vergleichbar mit dem Mangel an Pflegekräften, dem Lehrermangel oder den Engpässen bei Programmierern.

Selbst ein Anstieg von jährlich rund zehn Prozent der regionalen Baubeschäftigten in den kommenden drei Jahren, wie es unter anderem die befragten Bauunternehmen beabsichtigten, reicht nicht zur Bedarfsdeckung. Die Studienautoren gehen in diesem Fall von einem möglichen Steigerungspotenzial von zusätzlich 1.350 Einheiten pro Jahr im öffentlichen und privaten Wohnungsbau aus.

Ohne einen Wechsel auf modulare Bauweisen sowie eine schnelle digitale Umstellung im Genehmigungs- und Bauprozess wird ein Niveau von etwa 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr in Berlin, wie im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 eingestellt, gefährdet sein. Es kommt auf eine kluge Mischung bei den vorgeschlagenen Maßnahmen und ihr Zusammenspiel an. Daher ist das Bild eines Mischpultes aus den wichtigsten Faktoren bewusst gewählt.

Mischpult – Maßnahmen zur Steigerung der Bauleistung

Berlin sollte – mittelfristig – wegen des besonders hohen Drucks auf dem Wohnungsmarkt ein Vorreiter bei allen Faktoren und Maßnahmen sein. Die  landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften stehen allein schon aufgrund der knappen Baukapazitäten vor zusätzlichen Herausforderungen.

Empfehlungen an Politik, Verwaltung, Wohnungsbaugesellschaften und Bauwirtschaft

1. Öffentliche Ausschreibungsverfahren: Um bei Ausschreibungsverfahren für Bauleistungen eine gute Wettbewerbsposition zu haben, wird eine Verschlankung empfohlen. Ein guter erster Baustein ist die IHK-Präqualifizierung für Ausschreibungsverfahren.

2. Bauvolumen: Langfristige Verstetigung kann mittelfristig ein wichtiger Anreiz für die Bauwirtschaft sein. Die Baupipeline und Bonität der Landeseigenen sind ein Wettbewerbsvorteil.

3. Baurechtschaffung und -genehmigungen: Für bessere Planbarkeit und Verstetigung werden die Etablierung und Gewährleistung fixer Verfahrensdauern durch die Verwaltungen benötigt.

4. Unterschiedliche Handhabung des Baugesetzbuches und mögliche Ermessensspielräume bei Planungs- und mögliche Baurechtschaffung: Einrichtung einer bezirksübergreifenden „Projektgruppe Baugenehmigung“ in der Senatsverwaltung.

5. Fachkräftemangel und knappe Ressourcen am Arbeitsmarkt: Mittelfristige Verbesserung durch Erweiterung der Ausbildungspalette um neue, modernere – ggf. stärker industriell geprägte – Bauberufe, eine geregelte Einwanderungspolitik und durch Maßnahmen zur Verbesserung des Images der Branche.

6. Unverändert geringe Vorfertigungstiefe im Bau: Ausbau der Fertigteil- und Modulbaukapazitäten zur Erhöhung des Volumens und der Leistungsfähigkeit bei gleichzeitiger Etablierung einer Vielfalt des Angebots.

7. Schnittstellen- und Informationsverluste in der Planung und Bauausführung sowie dem Gebäudebetrieb: Einführung digitaler Verfahren/BIM (Building Information Modeling) für Errichtung und Betrieb.

Diese Maßnahmen gegen den Mangel an Baukapazitäten dürften eher mittelfristig wirken. Nur ein Verweis auf die aktuelle Problematik an alle beteiligten Stellen und eine dem Wohnungsbau verpflichtete Beherztheit kann auch kurzfristig Resultate ergeben. Neben mehr Ermessensspielräumen in Genehmigung, Ausschreibung, Vergabe und Planung steht vor allem das weitere Anwachsen der Beschäftigung im Bausektor im Fokus.

Hinweis: Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de