Rendite mit Urlaub: Ferienimmobilien als neue Assetklasse

Rendite mit Urlaub: Ferienimmobilien als neue Assetklasse


Wohnen
16.11.2017 Autor: Dierk Freitag
Hotel in Heiligendamm
Hotel in Heiligendamm. Quelle: pixabay

Investoren lieben Großstädte. Eigentlich. Die meisten Hotels, die im ersten Halbjahr 2017 verkauft wurden, liegen in einer der sieben A-Städte. Das hebt die Preise. Allmählich erwacht daher auch die Liebe zur Ferienhotellerie. Die Bedingungen in Deutschland sind optimal.

Von 2009 bis 2016 hat sich das gewerbliche Immobilien-Transaktionsvolumen mehr als versechsfacht. Klingt viel? Abwarten: Der Handel mit Hotels ist im gleichen Zeitraum um den Faktor 15 gestiegen; mittlerweile liegt der Hotelanteil am gewerblichen Transaktionsvolumen bei 8 %. Dieses betrug 2016 für Hotels in Deutschland 5,1 Mrd. Euro.

Zweifellos sind Hotels eine relevante Assetklasse. Noch dazu eine hoch liquide, was das Verhältnis von Transaktionsvolumen zu Marktvolumen deutlich belegt (siehe auch Artikel zum Boom des institutionellen Hotelmarkts). Die Marktmechanismen im Hotelmarkt funktionieren – es gibt Käufer und Verkäufer, der Markt ist im Fluss.

Renditekompression in A-Städten macht Ferienhotellerie attraktiv

Investoren zieht es in die Großstädte: Fast zwei Drittel aller Hotels, die im ersten Halbjahr 2017 verkauft wurden, befinden sich in einer der sieben deutschen A-Städte. Dies hat zur Folge, dass die Kaufpreise der Stadthotellerie stark steigen bzw. die Ankaufsrenditen sinken.

Vor diesem Hintergrund macht es zunehmend Sinn, den Blick auf die Ferienhotellerie zu richten. Denn grundsätzlich sind die Rahmenbedingungen für die Ferienhotellerie in Deutschland optimal.

Lust auf Deutschland

Das In- und Ausland hat Lust auf Deutschland. Deshalb steigt die touristische Nachfrage in deutschen Urlaubsregionen von Jahr zu Jahr. Gut daran ist, dass wir eine enorme Binnennachfrage haben. Für die Deutschen ist Deutschland das wichtigste Reiseland, noch weit vor Spanien, Italien oder Frankreich. Zwei Drittel machen Urlaub im eigenen Land. Dies liegt nicht allein daran, dass einige traditionelle Urlaubsziele wie Äqypten, Tunesien oder die Türkei bei vielen Deutschen aktuell für Unsicherheit sorgen (2016: Türkei -23 %, Frankreich -15 %, Nordafrika -29 %). Die Lust auf Deutschland bei uns Deutschen steht vielmehr im Zusammenhang mit einigen sozioökonomischen Daten: Wir werden älter, der Wohlstand steigt und sparen lohnt sich momentan nicht. Das Geld sitzt also locker und wir verreisen öfter.

Die großen Gewinner sind dabei die deutschen Großstädte, die teilweise deutlich überproportionale Übernachtungszuwächse hatten. In Berlin beispielsweise verdoppelten sich innerhalb von zehn Jahren die Übernachtungen. Gewinner sind aber auch die „kleinen Fluchten“ außerhalb der Stadt. So stiegen nicht nur in den Städten, sondern auch in den traditionellen deutschen Urlaubsregionen die Übernachtungszahlen kräftig an. Dabei zieht es die Urlauber vor allem in die Berge und ans Meer.

Entwicklung der Übernachtungen in Deutschland

Profitiert haben besonders die Regionen, in denen konsequent in den Ausbau der touristischen Infrastruktur investiert wurde, wie beispielsweise St. Peter Ording. Prompt stieg die Zahl der Ankünfte um rund 68 % – von 208.000 im Jahr 2006 auf über 350.000 2016.

Die Unterkunft ist das Ziel – auch abseits der Saison

In vielen Feriengebieten hat sich Qualität der Unterkünfte in den letzten Jahren merklich verbessert. Denn auch die Qualitätsansprüche der Urlauber sind deutlich gestiegen, und zwar über alle Bevölkerungsschichten hinweg. Auch junge Familien und Berufseinsteiger, für die der Erwerb von Wohneigentum in den letzten Jahren schwerer geworden ist, möchten sich im Urlaub etwas gönnen. Diese Nachfrage bedienen Konzepte wie a-rosa oder Beach Motel.

Gute Ferienhotels erzeugen auch außerhalb der Saison eine hohe Nachfrage, da sie weitaus mehr als nur Schlafgelegenheit sind. Eines von vielen Beispielen ist der
Lanserhof mit seinen medizinischen Konzepten. Damit hat die Ferienhotellerie in der Regel zwar höhere Investitionskosten etwa für Wellness, Gastronomie und Außenanlagen, höhere Betriebskosten durch einen höheren Personalschlüssel sowie höhere Energie- und Instandhaltungskosten – schließlich beanspruchen Feriengäste die Hotelinfrastruktur deutlich intensiver als Geschäftsreisende, die abends einchecken und um 7.30 Uhr wieder auschecken. Dafür lassen sich in der Ferienhotellerie aber auch höhere Zimmerpreise durchsetzen, auch fallen die Handlingkosten pro Gast aufgrund einer längeren Aufenthaltsdauer geringer aus. Zudem ist die Ferienhotellerie konjunkturunabhängiger.

Grundsätzlich gilt: Je unattraktiver das Umfeld, desto attraktiver muss das Konzept sein. Wobei unattraktive Lagen so gut wie keine Chancen auf Erfolg haben. Wie in der Stadthotellerie entscheidet auch in der Ferienhotellerie der Mix aus Lage, Konzept und Betreiber über Erfolg und Misserfolg der Investition. Wenn dieser Mix aber stimmt, dann ist die Ferienhotellerie eine vielversprechende Assetklasse. Und hat (noch) Renditevorteile gegenüber so manchem Hotel in einer deutschen Großstadt.

 

Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter für den Freizeit- und Hotelmarkt bei bulwiengesa, freitag [at] bulwiengesa.de