NRW 2019: Wohnungsmarktboom mit Handbremse

NRW 2019: Wohnungsmarktboom mit Handbremse


Wohnen
25.04.2019 Autor: André Adami

Kalkulation der Projektentwickler wird immer schwieriger

Während die Zinsen 2019 voraussichtlich nicht oder nur moderat steigen, legen die Baukosten infolge geringerer Baukapazitäten und vor allem die Grundstückspreise in vielen Städten deutlich zu. Die Erwartungen der Grundstücksverkäufer können Projektentwickler immer seltener in ihren Kalkulationen abbilden. Zudem addieren sich häufiger zusätzliche Aufwendung für längeren Planungs- und Baugenehmigungsverfahren oder die Schaffung von mietpreisgebundenen Wohnungen und sozialer Infrastruktur.

Damit sich Mieter und Käufer trotzdem noch Neubauwohnungen leisten können, werden die Wohnungen immer kompakter. Außerdem werden häufiger Mikroapartments gebaut, die die Nachfrage von temporär in der Stadt wohnender Bevölkerung bedienen. Angesichts der gestiegenen Bau- und Grundstückskosten sind dies manchmal die einzigen Produkte, die an einem Standort wirtschaftlich realisierbar sind.

Institutionelle Investoren suchen Neubau-Mietobjekte

In Nordrhein-Westfalen hat sich auch der Kapitalanlage- und Investmentmarkt in den vergangenen Jahren gut entwickelt. Vor allem institutionelle Investoren wie Spezialfonds, Versicherung oder Pensionskassen suchen verstärkt Neubau-Mietobjekte. Die hohe Nachfrage ließ die Verkaufsfaktoren steigen und die Renditen fallen. Während private Investoren aktuell eine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von etwa 3,6 Prozent erwarten, brauchen institutionelle Investoren in der Regel eine 4 vor dem Komma. Spitzenprodukte oder Projekte mit einem Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen werden jedoch auch teurer gehandelt.

Die Betrachtung der durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisentwicklung im Neubau zeigt einen Rückgang der durchschnittlichen Rendite seit 2014 um 0,3 Prozentpunkte. Besonders stark gesuchte Städte wie Düsseldorf und Neuss sind sogar noch teurer geworden – und die Renditen damit noch stärker gesunken.

Allerdings gibt es auch Städte in Nordrhein-Westfalen, beispielsweise Siegen und Herne, in denen die Neubaumieten deutlich stärker steigen als die Kaufpreise. Diese Städte sind durch eine eher geringe Bauaktivität geprägt, sodass einzelne Projekte stark die Werte beeinflussen können.

Es klingt wie eine Binsenweisheit: Auch künftig muss neben der gesamtstädtischen Entwicklung immer die Qualität des Mikrostandortes betrachtet werden. Für den Erfolg wichtig ist zudem die individuelle Projektgestaltung.

Bleiben externe Schocks aus, wird für Investoren und Entwickler auch 2019 ein weiteres erfolgreiches Immobilienjahr. Wenngleich die Risiken tendenziell steigen, vor allem durch bereits stark gestiegene Miet- und Kaufpreisniveau und dem erwarteten langsamen Anstieg der Zinsen.

 

Hinweis: Der Text ist erstmals erschienen im Jahresbericht Perspektiven 2019 des BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen Nord-, West- und Ostdeutschland bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de