Wohnungsbau und Eigenheim gegen Altersarmut?

Wohnungsbau und Eigenheim gegen Altersarmut?


Hintergrund Wohnen
10.11.2018 Autor: Katja Meqdam

Der demografische Wandel führt dazu, dass immer weniger Jüngere für immer mehr Rentner Beiträge bezahlen müssen. Inwiefern schützt Wohnungsbau vor Altersarmut und taugt Wohneigentum als Altersvorsorge?

Die Funktionsfähigkeit der sozialen Sicherungssysteme ist aufgrund der demografischen Entwicklung nicht mehr gewährleistet: Bekanntlich kommen immer weniger Erwerbstätige für immer mehr Rentner auf und es stellt sich die Frage der Finanzierbarkeit.

Dabei ist die heutige Rentnergeneration noch verhältnismäßig gut abgesichert. Im Durchschnitt betrug das Haushaltsnettoeinkommen von Ehepaaren und Alleinstehenden im Alter ab 65 Jahren im Jahr 2015 1.941 Euro. Dabei gibt es ein Ost-West-Gefälle sowie Unterschiede zwischen den Einkommen von Männern und Frauen. Bei der heutigen Rentengeneration ist zudem zu berücksichtigen, dass sie neben Renten und Pensionen über Einkünfte aus Betriebsrenten, privater Altersvorsorge, anderen Vermögensbeständen oder Immobilien verfügt.

Nur: Aus dem durchschnittlichen Alterseinkommen geht nicht das Ausmaß der Altersarmut hervor. Der Begriff Altersarmut lässt sich unterschiedlich definieren, klar ist jedoch, dass derzeit das Altersarmutsrisiko der über 65-Jährigen (noch) unter dem allgemeinen Armutsrisiko liegt.

Bundesweit sind Frauen stärker von Altersarmut betroffen als Männer. Mit rund 21 % sind im Gegensatz zu Mehrpersonenhaushalten Einpersonenhaushalte überproportional oft altersarm. Von den Geringqualifizierten weist nahezu ein Viertel ein Altersarmutsrisiko auf. Die höchsten Gefährdungsquoten mit knapp 40 % zeigen sich bei Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit.

Über die Zeit wird das Risiko für Altersarmut ansteigen, nach Prognosen der Bertelsmann Stiftung bis 2020 bundesweit voraussichtlich von derzeit rund 14 % auf über 20 %. Ähnlich steigen wird laut Prognose die Grundsicherungsquote im Alter.

Wohnungsbau gegen Altersarmut

Um Altersarmut vorzubeugen, müssen die öffentlichen Akteure zum einen die zivilisatorische Grundversorgung durch infrastrukturelle Voraussetzungen wie ÖPNV oder Gesundheitsversorgung sicherstellen und zum anderen ein ausreichendes Angebot an Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs  gewährleisten, z. B. preiswerte Angebotsvielfalt, Hol- und Bringstrukturen, Erreichbarkeit und Zugänglichkeit.

Darüber hinaus ist das Themen Wohnen von zentraler Bedeutung: Aufgabe der öffentlichen Hand ist es, Rahmenbedingungen für einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu gewährleisten, um eine ausreichende Versorgung aller Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu schaffen. Dort wo nicht genug adäquate Wohnungen zur Verfügung stehen, werden Menschen gezwungen sein, einen überproportional großen Anteil ihres Einkommens für die Wohnungsmiete auszugeben.

Die Wohnkostenbelastung insbesondere in den Großstädten ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was vor allem für armutsgefährdete Haushalte problematisch ist. Hinzu kommt, dass zwischen 2017 und 2020 deutschlandweit rund 150.000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Die Bundesregierung hat die Notwendigkeit erkannt, wieder deutlich mehr Sozialwohnungen zu bauen und entsprechende Mittel dafür bereitgestellt. Laut Koalitionsvertrag sollen in den Jahren 2020/2021 mindestens zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zweckgebunden bereitgestellt werden (vgl. Bundesregierung 2018). Sozialwohnungen haben eine Ergänzungsfunktion zum Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt und sollen nur dort eingesetzt werden, wo das frei zugängliche Angebot an bezahlbarem Wohnraum nicht ausreicht.

Eigenheim als Altersvorsorge

Eine Komponente der Altersvorsorge sind Immobilien. Eine vermietete Immobilie kann feste monatliche Einkünfte bringen oder bei Selbstnutzung einen weitestgehend „mietfreien“ Ruhestand ermöglichen; natürlich bleiben die Nebenkosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Rücklagen für Instandhaltungen, Sanierung und Modernisierungen), die monatlich gezahlt werden müssen.

Bei vermietetem Wohnraum ist vor allem die Lage entscheidend, um das Leerstandsrisiko zu verringern und den Werterhalt zu sichern.

Insgesamt sind bei dem Kauf einer Immobilie Vor- und Nachteile abzuwägen:

Vorteile:

Altersvorsorge: Wenn die Kreditbelastung wegfällt, können Einkommenseinbußen im Rentenalter kompensiert werden. Die Nebenkosten sind in der Regel geringer als eine Miete für vergleichbaren Wohnraum.

Steuerfreiheit: Die Mietfreiheit im Alter ist steuerfrei und die Wertsteigerung ist nicht mit Steuern belastet.

Wertentwicklung: Bei guter Lage und Qualität kann der Wert von Immobilie und Grundstück an die Erben weitergegeben werden oder bei Verkauf eine Leibrente bei gleichzeitigem Nießbrauch erzielt werden.

Zuschüsse: Es gibt günstige Darlehen der KfW-Bank und Fördermittel der einzelnen Bundesländer, um neben dem Erwerb der Immobilie sie auch bei Bedarf altengerecht umzubauen.

Lebensqualität: Wohnen in den eigenen vier Wänden bedeutet Unabhängigkeit, Sicherheit und individuellen Freiraum.

Nachteile:

Unsicherheit: Mietfrei heißt natürlich nicht kostenfrei: Nebenkosten (Betriebs- und Verwaltungskosten, Grundsteuer, Rücklagen für Instandhaltungen, Sanierung und Modernisierungen) bleiben und steigen im Laufe der Zeit. Evtl. kommt es zu hohen Kosten durch Reparaturen, Neuanschaffungen aufgrund von strengeren Energieeffizienzauflagen oder Unvorhergesehenem wie dem Straßenausbaubeitrag etc.

Verkauf: Falls das Haus vor Ablauf der Zinsbindung verkauft werden muss, gerät der Preis bei dringendem Verkauf möglicherweise unter Druck und die Bank verlangt eine Entschädigung vor vorzeitiger Kündigung des Darlehens. Falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann, droht eine Zwangsversteigerung.

Nebenkosten: In der Regel werden 8 bis 12 % des Kaufpreises für Maklerprovision, Notargebühren, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer beim Kauf fällig.

Geringere Flexibilität: Bei Umzug wegen Arbeitsplatzwechsel, beim Bau und Kauf selbst, aber auch die Pflege und Erhaltung einer Immobilie kostet Zeit.

Immobilienbesitzer können Altersarmut besser vorbeugen

Wer eine Immobilie besitzt, dem bieten sich flexible Möglichkeiten, um Altersarmut vorzubeugen:

  • Barrierefreier Umbau: Durch vielfältige Fördermöglichkeiten ist es möglich, das Eigenheim den Lebensbedürfnissen im Alter anzupassen. Idealerweise wurden bereits bei der Planung des Hauses die sich verändernden Bedürfnisse berücksichtigt oder entsprechende Rücklagen gebildet.
  • Immobilienverrentung: Durch Verkauf der Immobilie und Erhalt einer lebenslangen Leibrente oder einer Einmalzahlung, die man beispielsweise ganz oder teilweise wieder in eine private sofort beginnende Rentenversicherung einzahlen kann, erhält man eine lebenslange Zusatzrente. Wichtig dabei ist, das sich der Verkäufer entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch ins Grundbuch eintragen lässt, um sich mietfreies Wohnen zu sichern. Nießbrauch hat den Vorteil, dass im Falle eines Umzugs in ein Pflegeheim der Nießbraucher seine Wohnräume weiter vermieten kann. Die Leibrente richtet sich nach dem Wert der Immobilie, der durch ein eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch entsprechend verringert wird.
  • Eigentumswohnung: Wer Kosten und Mühen eines altersgerechten Umbaus des Eigenheims scheut, hat immer noch die Möglichkeit, das Eigenheim zu Gunsten eines Umzugs z. B. in eine kleinere, barrierefreie Eigentumswohnung zu verkaufen. Da es keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch gibt, lässt sich in diesem Fall ein deutlich höherer Preis erzielen.
  • Mietwohnung: Auch der Umzug in eine kleinere, barrierefreie Mietwohnung ist denkbar. Das Geld aus dem Erlös des Hauses kann dann beispielsweise in eine Rentenversicherung mit monatlicher Auszahlung investiert werden.
  • Eigenheim vermieten: Alternativ ist auch das Vermieten des Eigenheims ohne einen Verkauf möglich. Aus den monatlichen Mieterträgen lässt sich ebenfalls eine kleinere, barrierefreie Mietwohnung finanzieren.

Wohnimmobilien bieten fast überall Inflationsschutz

Die Immobilienwerte sind in den letzten Jahren je nach Standort mehr oder weniger deutlich gestiegen. Im Durchschnitt gewähren Immobilien im aktuellen Marktumfeld, anders als noch Mitte der 1990er-Jahre, einen beachtlichen Inflationsschutz. Die Differenz zwischen Immobilienindex und Inflation bewegt sich seit 2014 im deutlich positiven Fenster.

Quelle: RIWIS

Gerade in den Ballungszentren setzt sich die Verteuerung von Wohnungen kontinuierlich fort. Trotz Mietpreisbremse stiegen die Mieten für Wiedervermietungen in den A-Städten 2017 um knapp 9 %, in den B-Städten um über 6 % im Vergleich zum Vorjahr an. Auf der anderen Seite der Skala gibt es auch B-Städte mit einem moderaten Mietniveau.

Die Betrachtung der Preisentwicklung ergibt zunächst jedoch kein eindeutiges Bild zugunsten der Eigentumswohnungen. Denn deutlicher als die Mieten stiegen die Preise für Eigentumswohnungen (ETW) in Bestandsgebäuden: Hier lagen 2017 die Wachstumsraten bei 10 % bzw. 12 %. Seit 2008 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den A-Städten somit nahezu verdoppelt. Insgesamt bleibt zu erwarten, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und das derzeitige Preisniveau zumindest in den Großstädten sich weiter verstetigt.

Dennoch sind einer Studie des IW Köln zufolge (siehe Wirtschaftswoche vom 17. April 2018) die Kosten für Selbstnutzer rund ein Drittel geringer als jene von Mietern.

Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen

Fazit

Insgesamt sollten bei dem Kauf einer Immobilie Vor- und Nachteile abgewogen werden. Letztlich muss die Finanzierung auf sicheren Beinen stehen und gleichzeitig Geld für monatliche Rücklagen übrig sein. Wer die Möglichkeit hat, sollte von Anfang an generationengerecht denken, um so die Nachrüstung im Hinblick auf barrierefreies Wohnen zu ermöglichen.

In der Regel sind Immobilieneigentümer seltener von Altersarmut betroffen, als Mieterhaushalte. Während ein Mieterhaushalt im Durchschnitt über ein Nettogesamtvermögen von rund 30.500 Euro verfügt, sind es bei einem Eigentümerhaushalt rund 245.700 Euro (EVS 2013).

 

Hinweis: Dem aktualisierten und überarbeiteten Blogartikel liegt eine Studie für die PlanetHome Group GmbH zugrunde, die in Auszügen im Magazin Heimvorteil erschienen ist.

Ansprechpartnerin: Katja Meqdam, Projektleiterin im Bereich Wohnimmobilien bei bulwiengesa, meqdam [at] bulwiengesa.de