Seit 14 Jahren steigen die Immobilienpreise

Seit 14 Jahren steigen die Immobilienpreise


Hintergrund
27.02.2019 Autor: Jan Finke

Ein Blick auf die 43. Ausgabe unseres „Klassikers“, den bulwiengesa-Immobilienindex, zeigt: 2018 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland um 5,6 Prozent. Die treibende Kraft ist nach wie vor der Wohnungsmarkt, überproportionale Preissteigerung gab es bei Büroimmobilien in A-Städten.

Auf Aufschwung folgt Abschwung – von wegen. Seit 14 Jahren in Folge weist der bulwiengesa-Immobilienindex ein positives Vorzeichen auf, vom Zyklus scheinbar keine Spur. Allein in den letzten fünf Jahren lag die jährliche Veränderungsrate bei knapp über fünf Prozent.

Wohnungsmarkt

Nach wie vor treibt die Situation auf den Wohnungsmärkten die Preise, erwartungsgemäß am stärksten in den A-Städten mit einem Plus von 7,9 Prozent. Über alle Städtekategorien stieg der Teilindex Wohnen um insgesamt 6,8 Prozent. Im Vergleich zur Steigerung aus dem Jahr 2017 von massiven 8,3 Prozent mutet das fast schon bescheiden an; allein Reihenhäuser übertrafen das Ergebnis aus dem Vorjahr. Bei allen anderen Variablen – Eigentumswohnungen Neubau, Wohnungsmiete Neubau, Wohnungsmiete Wiedervermietung, Grundstück Einfamilienhaus – schwä­chten sich jedoch die Stei­ge­rungs­ra­ten ab.

Wohl kaum jemand hätte für möglich gehalten, dass die Preise im Segment Wohnen mit solcher Ausdauer nach oben gehen. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, kann von flächendeckenden Überhitzungen nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.

Gewerbemarkt

Gewinn und Verlust liegen im Gewerbemarkt nahe beieinander. Auf der einen Seite stehen schwächelnde Einzelhandelsmieten, auf der anderen Seite deutlich steigende Büromiete und Preise für Gewerbegrundstücke.

Der Blick auf den Einzelhandel zeigt: Erstmals seit 2004 sanken die innerstädtischen Einzelhandelsmieten marginal. Im Detail stagnierten sie in der Mehrzahl der ausgewerteten Städte oder mussten leichte Abschläge auf die Mieten in zentraler Lage verbuchen. Das Gesamtergebnis von minus 0,2 Prozent setzte somit die Stagnation im Einzelhandel im dritten Jahr in Folge fort. Die Gründe sind vielfältig: Nach Jahren guter Mietentwicklungen setzen vor allem Filialisten der Textilbranche auf kleinere Filialnetze bei kleineren Ladeneinheiten. Zwar steigt der Einzelhandelsumsatz seit Jahren, das Wachstum ist jedoch primär dem E-Commerce und nicht dem stationären Einzelhandel zuzuschreiben.

Anders verhält es sich im Büromarkt. Nach instabilen Phasen zwischen 1990 und 2009 wachsen die Büromieten seit 2010 deutlich – mit 5,6 Prozent 2018 gar mit dem höchsten Jahreszuwachs seit der Wiedervereinigung. Gute Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne beeinflussen die Nachfrageseite positiv. Der Flächenumsatz ist konstant hoch und die Fertigstellungen können in vielen Büromärkten trotz gestiegener Bauaktivität nicht mit den Gesuchen schritthalten.

Zweite Säule des starken Gewerbeindex waren die Grundstückspreise mit einer Steigerung von ebenfalls 5,6 Prozent. Seit 2014 sind nun regelmäßig hohe Steigerungsraten zwischen 3,9 Prozent und 5,6 Prozent festzustellen. Sowohl Produktions- als auch Logistikbetriebe suchen stetig nach neuen Standorten.

Gerade im Gewerbemarkt konzentrieren sich viele Akteure auf die wirtschaftlichen Zentren. Das erklärt die hohen Wachstumsraten in den A-Städten für Büromieten um acht Prozent und Gewerbegrundstücke um sieben Prozent. Auf der anderen Seite zeigt das minimale Absinken der Einzelhandelsmieten in den Toplagen, dass nicht mehr jeder noch so hohe Preis bezahlt wird.

Wie geht’s weiter?

Zuletzt haben die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute nach dem Rück­gang der Früh­in­di­ka­to­ren, insbesondere der Geschäftserwartungen, ihre Prognosen abgeschwächt. Gestützt wird der Immo­bi­li­en­markt unter ande­rem durch einen sta­bi­len Arbeits­markt. Zudem wird die posi­ti­vere Bevöl­ke­rungs­ent­wick­lung der Städte gegen­über dem länd­li­chen Raum auch künf­tig für anhal­tende Nach­frage nach Wohn- und Arbeits­stät­ten in den Zen­tren sor­gen. Eine kurz­fris­tige Aus­wei­tung des Immo­bi­li­en­an­ge­bots wird durch den Man­gel an Arbeits­kräf­ten, Grund­stü­cken und mit­tel­fris­tig durch Ver­sor­gungs­eng­pässe bei natür­li­chen Rohs­tof­fen begrenzt.

Begüns­tigt wird der Immo­bi­li­en­markt wei­ter­hin von der expan­si­ven Geld­po­li­tik. So ist mit einer ers­ten behut­sa­men Zins­an­he­bung frü­hes­tens zum Jah­res­ende zu rech­nen. Bedingt durch die hohe Preis­dy­na­mik bleibt aus Investorensicht das Poten­zial für reale Preis­stei­ge­run­gen trotz güns­ti­ger Finan­zie­rungs­be­din­gun­gen in den kom­men­den Jah­ren begrenzt. Die Gefahr grö­ße­rer Markt­kor­rek­tu­ren ist bei anhal­ten­dem Nach­fra­ge­über­hang in den Kern­märk­ten jedoch gering.

 

Über den bulwiengesa-Immobilienindex

Der bul­wi­en­ge­sa-Im­mo­bi­li­en­in­dex ana­ly­siert die Im­mo­bi­li­en­mark­tent­wick­lung in Deutsch­land auf Ba­sis von 50 west­deut­schen Städ­ten seit 1975 und 125 deut­schen Städ­ten seit 1990. Die Er­geb­nis­se des bul­wi­en­ge­sa-Im­mo­bi­li­en­in­dex ba­sie­ren auf der um­fang­rei­chen Da­ten­samm­lung von bul­wi­en­ge­sa und der un­ab­hän­gi­gen Gut­ach­ter­tä­tig­keit mit der Er­stel­lung von Stand­ort- und Markt­ana­ly­sen. Die­se Da­ten­ba­sis wird jähr­lich durch ge­ziel­te em­pi­ri­sche Er­he­bun­gen, Be­fra­gun­gen vor Ort und Zei­tungs­ana­ly­sen er­gänzt und in der RI­WIS-Da­ten­bank pub­li­ziert. Der bul­wi­en­ge­sa-Im­mo­bi­li­en­in­dex wird jähr­lich be­rech­net und ak­tu­a­li­siert.

Weitere Infos auch in unserer Broschüre und Presseinfo.

Ansprechpartner: Jan Finke, Projektleiter bei bulwiengesa, finke [at] bulwiengesa.de