Hannover: Mehr als Messe

Hannover: Mehr als Messe


Hintergrund
29.11.2018 Autor: Daniel Sopka, Tobias Kassner

Die niedersächsische Landeshauptstadt ist ein starker Immobilienstandort, der stellenweise sogar A-Städte überflügelt. Was ist dran an der Zuschreibung als „Königin der B-Städte“? Der aktuelle Marktbericht stellt umfassend die Trends und Entwicklungen dar.

Hannover steht schon lange für mehr als sein Messegelände und die Haupteinkaufsmeile Georgstraße. Um die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen und Investmentchancen aufzuzeigen, veröffentlicht die Wirtschaftsförderung der Region Hannover schon seit 2003 einen Immobilienmarktbericht. Von Anfang an liefern wir Marktdaten und unterstützen die Erstellung des Berichtes. Für den Blog haben wir die wichtigsten Ergebnisse des aktuellen Berichtes zusammengefasst.

Hannover zieht nicht nur Messegäste an

B-Städte kein Geheimtipp mehr

Das Investmentvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien steigt seit der Finanzkrise kontinuierlich an und beschränkt sich vor allem in den letzten Jahren nicht mehr nur auf die A-Standorte. Nationale und internationale Anleger investieren vermehrt in den Sekundärstandorten, weil sie dort höhere Renditen erwarten – mit der Folge, dass auch hier die Preise deutlich anziehen. Auch im Blog haben wir bereits darüber berichtet.

Hannovers gewerblicher Immobilienmarkt gilt nach den sieben A-Städten als der bedeutendste in Deutschland. Der Büromarkt beispielsweise ist der Größte der 14 B-Städte. Hannover ist eben nicht nur Messe-, Industrie- und Handelsstadt, sondern auch ein wichtiger Versicherungsstandort. Die rund 535.000 Einwohnern zählende Stadt dient außerdem als Standort zahlreicher Hochschulen sowie Forschungseinrichtungen. Eine wichtige Rolle spielt aufgrund der Funktion als Landeshauptstadt und Regierungssitz auch die öffentliche Verwaltung.

Die Abbildung unten zeigt: Im Jahr 2017 dominierten hinsichtlich des Transaktionsvolumens in Hannover die Marktsegmente Büro und Logistik/Industrie mit einem Anteil von zusammen knapp 70 %. Sichtbar zurückgegangen ist dagegen der Anteil des Einzelhandels am Transaktionsvolumen.

Logistik: Nach Hamburg die Nummer eins im Norden

In der Region konnten 2017 deutliche Steigerungen im Logistikimmobilienumsatz verzeichnet werden. Dadurch festigt Hannover seine Stellung als wichtigster Logistikstandort Norddeutschlands nach Hamburg. In der Region Hannover gibt es rund drei Millionen Quadratmeter logistisch nutzbare Hallenflächen in ca. 285 Objekten. 2017 wurden in der Region Logistik- und Produktionsimmobilien in einem Gesamtwert von rund 210 Mio. Euro gehandelt. In der Folge sank die Spitzenrendite auf 5,1 %.

Die positiven Entwicklungen begründen sich durch die zentrale Lage Hannovers in der Logistikregion Hannover/Braunschweig. Diese hat sich in der Mitte Europas und zugleich im Hinterland der Überseehäfen und an den Schnittstellen des deutschen und europäischen Fernstraßen-, Schienen- und Wasserstraßennetzes zu einem europäisch relevanten Logistikstandort entwickelt. Die Logistikbranche gehört damit zu den führenden Wachstumsbranchen in der Region, was sich in einer hohen Nachfrage nach Logistikflächen bemerkbar macht. Das Resultat waren zudem vergleichsweise hohe Neubautätigkeiten. Entsprechend überdurchschnittlich entwickelten sich die Fertigstellungen 2018.

Und wie geht’s weiter? Ähnlich wie im bundesdeutschen Markt ist auch in der Region Hannover zu beobachten, dass vermehrt Projektentwicklungen auf den Markt gebracht werden, die als Multi-User-Hallen flexibel nachvermietet werden können. Oder dass Logistikdienstleister sich mit dem Bau moderner Logistikzentren flexibel auf die variierenden Anforderungen der Kunden einstellen wollen. Zudem investieren Industrie und Handelsunternehmen in der Region vermehrt in eigene Immobilien mit hohen logistischen Anteilen oder arbeiten mit Projektentwicklern zusammen.

1.800 neue Hotelzimmer bis 2021 – vor allem durch Ketten

Als Ausrichter zahlreicher Weltleitmessen ist Hannover traditionell geprägt durch Geschäftsreisende aus aller Welt. Allein die sieben größten Messen zählten 2017 ca. 1,34 Mio. Besucher. Doch die Statistik zeigt auch steigende Zahlen im Städte- und Kulturtourismus. In Kombination konnte so in Stadt und Region Hannover erstmals die Marke der 4 Mio. Übernachtungen geknackt werden.

Das Anziehen der Gästeübernachtungen wirkt sich auf den Bettenbedarf aus. Nach den – bezogen auf das Bettenwachstum – durch Stagnation geprägten Jahren 2013 bis 2017 sollen bis 2021 rund 1.800 Zimmer neu auf den Markt kommen. Das Gros fällt dabei auf nationale und internationale Hotelketten, die im Durchschnitt pro Standort eine Realisierung von ca. 200 Zimmern planen.

Aktuell befinden sich in der Stadt Hannover 43 Hotels mit rund 8.800 Betten und 44 Hotels Garni mit rund 4.000 Betten. Die durchschnittliche Belegungsrate beträgt 64,8%, der Erlös pro Zimmer (RevPAR – Revenue Per Available Room) liegt bei 66,20 Euro.

Guter Handelsstandort mit einigen Überkapazitäten

Die Georgstraße liegt im nationalen Vergleich auf Rang 5 der meistbesuchten Einkaufsstraßen. Damit überholt sie als B-Stadt sogar beliebte Einkaufsstraßen in A-Städten, beispielsweise in Düsseldorf, Stuttgart oder Köln. Hannover hat ein großes Einzugsgebiet und gilt als überregional bedeutender Einzelhandelsstandort.

Da erstaunt es nicht, dass im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe wie Bremen, Dortmund, Nürnberg, Essen oder Leipzig in den innerstädtischen Einkaufsstraßen Hannovers deutlich höhere Mieten erzielt werden. 2017 hatten die Spitzenmieten in den 1a-Lagen deutscher Städte an vielen Standorten einen vorübergehenden Höhepunkt erreicht, auch in Hannover. Allerdings lagen sie teilweise an der Grenzen zu dem, was der Handel in der jeweiligen Lage zu erwirtschaften imstande war. Nur in Einzelfällen sind Einzelhändler noch bereit, für besondere Lagen, bspw. von Flagshipstores, hohe Mietniveaus zu akzeptieren.

Im Verlauf des Jahres 2018 erwarten die hannoverschen Marktteilnehmer trotz der begrenzten Verfügbarkeit hochwertiger Flächen und der hohen Attraktivität der Georgstraße ein Stagnieren bzw. Absinken der realisierbaren Spitzenmiete auf 185 Euro. Im Durchschnitt und auch außerhalb der 1a-Lagen sind im Verlauf des Jahres 2018 moderate Mietpreissteigerungen möglich.

Offen ist die Zukunft der insgesamt vier Karstadt- und Kaufhof-Standorte in der Innenstadt von Hannover. Vor dem Hintergrund der Fusion der Warenhäuser scheint hier ein Überangebot vorzuliegen; dass zumindest einer der vier Standorte geschlossen wird, ist nicht unwahrscheinlich.

Trotz vieler Büros in der Pipeline sinkt Leerstand

Mit knapp 4,6 Mio. qm Büroflächenbestand (MFG) ist Hannover der mit Abstand größte Markt unter den B-Städten. Der Leerstand hat sich trotz vieler Fertigstellungen in den letzten Jahren verringert und lag Ende 2017 bei 3,3 %. In den A- und B-Städten liegt dieser im Untersuchungszeitraum rund einen Prozentpunkt höher.

Trotz der perspektivisch bis 2020 entstehenden 190.000 qm zusätzlicher Bürofläche (davon 50.000 qm durch Sanierung) wird prognostiziert, dass sich der Leerstand nicht erhöhen, sondern knapp oberhalb von 3 % einpendeln wird. Aufgrund dieser geringen Werte und der hohen Markttransparenz sind sowohl das Investitionsrisiko als auch die Nettoanfangsrendite gering.

Zuletzt noch ein Blick auf ein paar interessante Projekte: Der größte „Deal“ im Untersuchungszeitraum mit rund 22.000 qm Fläche war die Vermietung eines Bürokomplexes an der Joachimstraße: Bislang wird dieser noch von der Deutschen Bahn AG genutzt, bis 2020 wird das Gebäude vom Eigentümer saniert und dann langfristig von der Stadt Hannover für den Fachbereich Jugend und Familie angemietet.

Platz 2 im Ranking nimmt ein Projekt im Lindener Hafen ein. Der Automobilzulieferer WABCO baut dort als Eigennutzer das rund 11.500 qm große WABCO Engineering Innovation Center. Und schließlich haben in Laatzen die Arbeiten am Neubau der Niederlassung von Siemens begonnen: Bis 2020 wird das Unternehmen rund 750 Arbeitsplätze vom alten Standort an der Hildesheimer Straße in einen modernen, rund 10.000 qm umfassenden Bürokomplex an der Karlsruher Straße verlagern.

Hinweis: Die vollständige Studie können Sie auf der Website der Wirtschaftsförderung Hannover herunterladen.

Ansprechpartner: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa, kassner [at] bulwiengesa.de