Der wichtigste Einflussfaktor auf Immobilienpreise

Der wichtigste Einflussfaktor auf Immobilienpreise


Hintergrund
06.03.2017 Autor: Martin Steininger
Aus: Demografiestudie der Berlin Hyp
Aus: Demografiestudie der Berlin Hyp

Zinsentwicklung, wirtschaftliche Lage – der Einfluss auf die Immobilienmärkte liegt auf der Hand. Der wichtigste Faktor wird jedoch häufig nur stiefmütterlich betrachtet: Die demografische Entwicklung

Für die Berlin Hyp haben wir Ende 2016 eine umfangreiche Grundsatzstudie erstellt. Diese betrachtet die Implikationen des demografischen Wandels auf die verschiedenen Nutzungsarten. Wir geben an dieser Stelle die wichtigsten direkten und indirekten Effekte wieder. Sie können die Studie gerne kostenfrei hier herunterladen.

Direkte Effekte des demografischen Wandels auf Immobilien

a) Veränderte Haushaltsgrößen- und Altersstruktur:

In der vorliegenden Projektion wird trotz rückläufiger Bevölkerungszahl aufgrund eines Trends zu kleineren Haushalten eine bis mindestens 2025 weiter zunehmende Anzahl an privaten Haushalten erwartet. Gründe hierfür liegen v. a. in den Singularisierungstendenzen der Gesellschaft. Diese betreffen jüngere Menschen genauso wie ältere Menschen. Der Anteil der Single-Haushalte nimmt in allen Altersstufen mittlerweile deutlich zu. Größere Haushalte mit mittlerem Alter des Haushaltsvorstands verlieren zugunsten von kleineren Haushalten mit älteren Haushaltsvorständen an Bedeutung.

b) Bedarf an Ein- bis Zweizimmerwohnungen steigt:

Der aus a) ermittelte Zuwachs an zukünftiger Wohnungs- und Wohnflächennachfrage impliziert mindestens eine Preisstabilität von Immobilien. Ein erheblicher Zusatzbedarf an Wohnungsneubau ergibt sich dann, wenn haushaltsspezifische und sich ändernde Wohnpräferenzen in die Prognosen einbezogen werden, d. h. die Nachfrage nach der Anzahl eher kleinerer Wohnungen (Ein- bis Zweizimmerwohnungen) steigen dürfte.

c) Altersgerechte Wohnungen:

Die Aufgabe für Wissenschaft, Politik, Verwaltung sowie Planer, zukunftsfähige Konzepte für altersgerechtes Wohnen zu entwickeln, lässt sich auch aus den direkten Konsequenzen des demografischen Wandels ableiten. […] Die demografisch bedingte Alterung der Bevölkerung führt zu einer steigenden Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum. Alleine die zukünftige Entwicklung der Personengruppe der über 65-Jährigen – insbesondere bei denen aufgrund einer Bewegungseinschränkung unmittelbarer Handlungsbedarf besteht – zeigt, vor welchen großen Herausforderungen Wohnungswirtschaft und -politik bereits heute stehen, um das gegenwärtige Wohnungs- angebot demografiefest anzupassen. Eine maßgebliche Bedeutung zur Verringerung der Versorgungslücke kommt dabei in der kurzen und mittleren Frist dem altersgerechten Umbau der Bestandsobjekte zu: Zum einen reicht der altersgerechte Neubau angesichts der rapiden Zunahme der Älteren in den kommenden Jahren rein quantitativ nicht aus, zum anderen lebt
die Mehrheit der älteren Generation in Bestandsgebäuden mit höherem Baualter.

Indirekte Effekte des demografischen Wandels


a) Wohneigentum als Altersvorsorge:

Durch die demografische Entwicklung ergibt sich eine geringere Leistungsfähigkeit der gesetzlichen Rentenversicherung, die von der jüngeren Generation durch eigene Anstrengungen zur Verbesserung der Altersvorsorge kompensiert werden. Hierbei steht insbesondere die Zukunft des Wohneigentums im Blickpunkt. Während traditionell in Deutschland selbst genutztes Wohneigentum als Konsumgut betrachtet wird, ist angesichts schrumpfender Bevölkerungszahlen und der gestiegenen Sorge um das Rentensystem ein Wandel in den Einstellungen privater Haushalte zu beobachten, Wohneigentum als Altersvorsorge wird auch bei der jüngeren Generation „en vogue“. Dies dürfte auch die Nachfrage nach Immobilien tendenziell steigen lassen.

b) Finanzierungskosten für selbstgenutztes Wohneigentum sinken:

Die künftig reduzierte Anzahl von möglichen Arbeitskräften und das tendenziell steigende Kapitalangebot wird den Faktor Kapital
im Vergleich zum Faktor Arbeit preiswerter machen. […] Die größere Knappheit an Arbeitskräften führt tendenziell zu höheren Bruttolöhnen pro Kopf. Allerdings lässt die steigende Abgabenlast, die sich aufgrund des hohen Rentneranteils in der Bevölkerung ergibt, das Nettoeinkommen pro Kopf aller Wahrscheinlichkeit nach weniger stark wachsen als in der Vergangenheit. Bisher erkennbare Wachstumstrends der Immobiliennachfrage können sich dadurch abschwächen. Grundsätzlich ist aber von einem weiteren Wachstum der Nettoeinkommen auszugehen, das auf steigende Faktorproduktivität zurückgeht.

Der demografische Wandel wird nicht zu abrupten Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt führen, die Auswirkungen aus den skizzierten Überlegungen können jedoch limitierend oder unterstützender Natur sein – die Richtung ist (noch) unklar.

 

Sie wollen wissen, wie sich der demografische Wandel auf Wohnimmobilien, Pflege- und Sozialimmobilien, Einzelhandels-, Logistik- oder Büroimmobilien auswirkt? Die Studie können Sie kostenfrei herunterladen.

Ansprechpartner: Martin Steininger, Chefvolkswirt, bulwiengesa AG, steininger [at] bulwiengesa.de