Ab vom Schuss

Ab vom Schuss


Hintergrund
21.06.2019 Autor: Björn Bordscheck

Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit sind elementare, vielleicht sogar die wichtigsten Lagekriterien, um sich für oder gegen einen Standort zu entscheiden. Auch die finanziellen Auswirkungen auf die Immobilien sind groß. Das gilt für nahezu alle Nutzungsarten.

Während man privat bei der Wohnungssuche eher mit den Herausforderungen des ambivalenten Suchprofils „ruhig gelegen aber top erreichbar“ kämpft, ist die Erreichbarkeit bei kommerziellen Immobilien der wichtigste Standortfaktor.

Bereits auf dem Makrolevel zeigt sich, dass Märkte, die überregional und international gut angeschlossen sind, die attraktiveren Investitionsstandorte sind. Im Rahmen des Deutschen Immobilienscores (DISco), den wir in Kooperation mit der BayernLB entwickelt haben, haben wir zudem statistisch nachgewiesen, dass die Qualität der lokalen ÖPNV-Netze einen wichtigen Einfluss auf den Makrostandort hat. Ein ausführlicher Beitrag dazu im Blog folgt in Kürze.

Büroleerstand und schlechtes ÖPNV-Netz hängen eng zusammen

Wie relevant die Mikrolage ist, zeigt sich besonders bei der Betrachtung der ÖPNV-Anbindung. Analysiert man den Büroleerstand in Großstädten einmal genauer, korreliert dieser mit der Erreichbarkeit durch den öffentlichen Personennahverkehr. Je weniger Haltestellen vorhanden sind und je seltener eine Haltestelle angefahren wird, desto schwieriger ist der Bürostandort auch für Mitarbeiter erreichbar – und damit auch unattraktiver für potenzielle Mieter. Zwar kann dieses Defizit zum Teil durch ein ausreichendes Angebot an Parkplätzen kompensiert werden. Allerdings ist dies aus Kostengründen für Entwickler, Betreiber und Mieter keine attraktive Lösung. Zu beachten ist auch, dass sich derzeit das gesellschaftliche Verständnis der Mobilität verändert wie nie zuvor.

Vor allem in höher verdichteten städtischen Strukturen verliert der motorisierte Individualverkehr an Bedeutung. Neben den Staus während der Rush Hour limitieren die begrenzten Parkmöglichkeiten den Nutzen der PKW. Besonders in den innerstädtischen Bereichen verliert er zugunsten des bestehenden ÖPNV-Netzes oder neueren Angeboten wie Car- oder Bikesharing an Bedeutung. Entsprechend positionieren sich Büro- und Einzelhandels-Projektentwicklungen gerne in direkter Nachbarschaft von U- und S-Bahn-Stationen. Wohnprojekte sortieren sich gerne in die zweite Reihe und achten auf eine „gesunde“ Distanz zu den lauteren Verkehrsknoten. Dennoch gilt: Uneingeschränkte Erreichbarkeit ist ein essentieller Standortfaktor und hat Einfluss auf die Erträge und den Wert einer Immobilie.

ÖPNV-Erreichbarkeit und Büroteilräume in Hamburg (dunkelblau = sehr gute Anbindung)

Standortqualität für jede Adresse in Deutschland

In unserer RIWIS-Datenbank bieten wir Mikrolage-Daten für verschiedene Erreichbarkeiten an. Damit ist für jede Adresse in Deutschland eine schnelle Erfassung der Standortqualität möglich. Unsere ÖPNV-Erreichbarkeit zeigt nicht nur die vorhandene Anbindung, sondern auch, wie gut die Ausstattungsqualität und die Anbindung eines Standorts an das ÖPNV-Netz ist.

Für Büro- und Einzelhandelsstandorte kann so die Erreichbarkeit für die Nutzer bzw. Kunden geprüft werden. Für Wohnstandorte ist der ÖPNV-Anschluss mehrdimensionaler: Komme ich gut zur Arbeit, in die Innenstadt, zum Einkaufen oder Bahnhof? Kommen die Kinder schnell in die Schule, zum Verein etc.?

Verständnis, Anspruch und die Bedeutung von Mobilität werden sich in den nächsten Jahren noch stärker verändern – neue Mobilitätskonzepte werden entstehen, der gesellschaftliche Wandel wird sich auswirken. Daher werden wir auch in Zukunft ein großes Augenmerk auf die Erreichbarkeit und deren – vor allem finanzielle – Bedeutung für Immobilienmärkte und -werte legen.

 

Ansprechpartner: Björn Bordscheck, Bereichsleiter Datenservices bei bulwiengesa, bordscheck [at] bulwiengesa.de