Wohnen über Frankfurts Wolken: Trend vorbei?
Lange Zeit kannte der Frankfurter Wohnungsmarkt nur eine Richtung: nach oben. Das galt sowohl für die Preisentwicklung als auch für die Gebäudehöhe. Nun wurden drei prominente Wohnhochhausprojekte gestoppt bzw. umgeplant. Doch schon 2019 zeigten sich erste Übersättigungsrisiken.
„Immer höher“ war lange die Prämisse zahlreicher moderner Wohnhochhäuser in Frankfurt. In der Spitze erreichten Hochhauswohnungen einen Anteil von rund 20 Prozent der gesamten Neubautätigkeit. Diese bevorzugt in zentralen Lagen errichteten Gebäude waren für immer neue Preisrekorde auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt verantwortlich.
Während die Stadt Frankfurt intensiv an der Fortschreibung des letztmalig im Jahr 2008 aktualisierten Hochhausrahmenplans arbeitet, verdichten sich die Anzeichen, dass der Traum vom Wohnen über den Wolken der Mainmetropole mit immer neuen Preisrekorden ein langsames Ende findet. Bereits 2019 wurden in einer von bulwiengesa für die Stadt Frankfurt erstellten Studie zum Thema Wohnhochhäuser erste Übersättigungsrisiken auf dem Markt für Wohnhochhäuser identifiziert. Anfang 2021, mitten in der Corona-Pandemie, wurden nun drei prominente Wohnhochhausprojekte gestoppt bzw. umgeplant. Vollständig verworfen sind die Projekte River Park Tower im ehemaligen Union-Investment-Hochhaus sowie der Porsche Design Tower im Europaviertel. Anstelle von reinen Wohntürmen wird hier voraussichtlich eine Büronutzung angestrebt. Auch im bereits in Bau befindlichen Great East im Ostend ist der Vertrieb als Eigentumswohnungen gestoppt (Vertriebsstart Ende 2019). Das Projekt soll stattdessen in den Wohnungsbestand der Deutschen Wohnen übergehen.
Gründe für eine Trendumkehr
Grundsätzlich gehören Umplanungen zum normalen Projektentwicklergeschäft dazu und sind häufig auf projekt- und unternehmensspezifische Besonderheiten zurückzuführen. Dies gilt auch für die oben genannten Projekte, bei denen z. B. durch Unternehmensfusionen die übernommenen Projektportfolios nicht zur übergeordneten Geschäftsstrategie passten.
Dennoch sollten auch nachfrageinduzierte Gründe nicht außer Acht gelassen werden. So spielen die seit einem Jahr geltenden Reisebeschränkungen bei der häufig sehr internationalen Käuferklientel eine wichtige Rolle. Hinzu kommt eine insgesamt verringerte Zahl an Besichtigungsterminen, die in erster Linie auf die Kontakteinschränkungen und größere Vorsicht potenzieller Käufer zurückzuführen ist. Darüber hinaus könnten sich manche Erwartungen privater Kapitalanleger hinsichtlich der Vermietbarkeit ihrer Hochhauswohnungen als zu optimistisch herausstellen: Gerade im Premiumbereich oberhalb von 25 Euro/qm wird es zunehmend schwieriger noch Mieter zu finden, insbesondere dann, wenn viele Wohnungen gleichzeitig auf den Markt kommen. Ein solches temporäres Überangebot zeigte sich im letzten Jahr bei Fertigstellung des Grand Towers, als innerhalb weniger Wochen deutlich über 100 Luxusmietwohnungen auf Immobilienscout24 inseriert wurden und viele davon noch nicht vermietet werden konnten.
Was bedeutet das für zukünftige Wohnhochhausentwicklungen?
Immer noch stehen zahlreiche Wohntürme in den Startlöchern, darunter Landmark-Projekte wie das Hochhausensemble FOUR. Auch auf den letzten großen innerstädtischen Entwicklungsflächen am Polizeipräsidium und auf dem Millennium Areal sind Hochhäuser mit Wohnnutzung geplant. Ob der Frankfurter Wohnhochhausmarkt nach dem Ende der Pandemie wieder an die Dynamik der Vor-Corona-Zeit anknüpfen kann, bleibt jedoch abzuwarten. Die Projektpipeline ist jedenfalls gut gefüllt und Angebotsknappheit zumindest im Luxuswohnsegment nicht zu erwarten. Bei der Ausweisung weiterer Wohnhochhausstandorte durch die Stadt sollte zukünftig jedenfalls noch intensiver die jeweilige Standorteignung betrachtet werden, zumal Wohntürme politisch ohnehin seit langem umstritten sind.
Festzuhalten bleibt, dass Wohnhochhäuser auch in den nächsten Jahren den Frankfurter Wohnungsmarkt prägen werden, auch wenn die ersten Übersättigungstendenzen spürbar sind. Es ist daher damit zu rechnen, dass bei manchen Vorhaben die Erlös- und Renditeerwartungen von Projektentwicklern sowie privaten und institutionellen Investoren nach unten korrigiert werden müssen. Umso wichtiger wird es, bei zukünftigen Projekten einen genauen Blick auf die Mikrolage zu richten und ein zum Standort passendes zielgruppengerechtes Produktkonzept mit entsprechenden Alleinstellungsmerkmalen zu entwickeln.
Ansprechpartner:
Florian Wenner
Studienleiter Wohnen
wenner@bulwiengesa.de
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