Marktperspektiven von Wirtschaftsimmobilien | Pflegeimmobilien

Marktperspektiven von Wirtschaftsimmobilien | Pflegeimmobilien


Wohnen
13.10.2020 Autor/en: Dr. Heike Piasecki

Für das Herbstgutachten des ZIA haben wir Investments, Büro-, Logistik-, Hotel- und Pflegeimmobilien analysiert. Hier lesen Sie unsere Zusammenfassung zu Seniorenpflegeimmobilien – dieser Markt ist nicht nur in der Krise systemrelevant.

In den Heimen bleibt die Sorge bestehen: 21,5 % der Einwohner Deutschlands sind älter als 65 Jahre und gehören damit zur Risikogruppe, deren gesundheitliche Beeinträchtigung ausgelöst durch eine Virusinfektion höher ist als bei jüngeren Menschen. Ca. 820.000 Bewohner werden in rund 10.000 Pflegeheimen betreut. Die derzeit spürbaren direkten Auswirkungen der Corona-Pandemie sind für die Pflegeheime mit besonderen Herausforderungen verbunden. Diese beruhen zum einen in der strikten Umsetzung der Hygienemaßnahmen zum Schutz der Bewohner und Beschäftigten sowie der Besucher. Dies erfordert für die Pflege besondere Arbeitsabläufe, aber auch das Bereitstellen von Desinfektionsmittel und Schutzkleidungen. Betreuungsengpässe durch erkrankte Mitarbeiter können auftreten. Zum anderen haben die Einrichtungen zum Schutz von Bewohnern und Mitarbeiter in den letzten Wochen Besuchskonzepte erarbeitet. Durch deren erfolgreiche Einführung ist es wieder möglich, die dringend notwendigen sozialen Kontakte zwischen Bewohnern und Angehörigen umzusetzen.

In deutschen Pflegeheimen werden rund 820.000 Bewohner betreut. In den nächsten Jahren wird die Zahl noch steigen.

Gegebenenfalls kann es kurz- bis mittelfristig zu Rückgängen in der Auslastung der Einrichtungen kommen; dies ist zu begründen mit einer möglicherweise steigenden Sterblichkeit der Bewohner und einer langsameren Wiederbelegung der Pflegeplätze, dem Belegungsstopp aufgrund fehlenden Personals oder von vorübergehenden übergreifenden gesundheitspolitischen Einschränkungen. Dieser Auslastungsrückgang kann zu einem Einnahmenverlust und damit verbunden einer Einschränkung der Bedienung der Kosten führen. Teile der Verluste sind vom „COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetz“ abgedeckt. Die Investitionskosten werden dabei jedoch nicht erfasst. Daher ist es im Interesse sowohl des Immobilieneigentümers als auch des Betreibers, hier gemeinsam Lösungen z. B. in Form von Mietreduzierungen zu finden. Diese sichern das Mietverhältnis und damit den Betrieb der Einrichtung langfristig. Insolvenzen von kleinen Betreibern, die wirtschaftlich nicht stabil sind, können mittelfristig trotzdem nicht ausgeschlossen werden.

Im Betreuten Wohnen sowie bei der häuslichen Pflege durch Angehörige und ambulante Dienste sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie vor allem in der täglichen Betreuung und Versorgung der Menschen zu sehen.

Sichere Investitionen, aber sinkende Renditen im Markt für Pflegeimmobilien

Die aktuell rezessive Marktphase, die als Folge der Corona-Pandemie gegeben ist, verstärkt eine steigende Nachfrage nach defensiven und konjunkturunabhängigen Immobilienanlagen. Die Investoren bewerten vor allem den nachhaltigen Cashflow, der in Seniorenimmobilien erwirtschaftet wird, als positiv. Dieser fußt auf einer demografiebedingten gesicherten Nachfrage nach Pflegeplätzen und Angeboten für Seniorenwohnungen. Das zeigt sich auch im aktuellen Transaktionsgeschehen. Laut einer Analyse von CBRE betrug das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 rund 888 Mio. Euro. Dabei entfielen ca. 553 Mio. Euro auf das Segment der Pflegeheime, in den Teilmarkt Betreutes Wohnen flossen 228 Mio. Euro.

Gerade deutsche Investoren haben in den letzten Monaten gekauft, was vielleicht auch den eingeschränkten Reisemöglichkeiten für ausländische Käufer geschuldet ist. Die Dynamik im Einkaufsverhalten wird durch die hohe Liquidität im Markt zunehmen. Dem gegenüber steht jedoch eine limitierte Produktverfügbarkeit. Dieser Nachfragedruck auf Seiten der Investoren findet seinen Ausdruck auch in den Renditen: Die Spitzenrenditen für Pflegeheime liegen derzeit bei rund 4,3 % und für Betreutes Wohnen bei 3,5 %. Es ist anzunehmen, dass sich durch die höhere Nachfrage nach risikoaversen Anlageprodukten sowie steigenden Bau- und Grundstückskosten die Renditen weiter reduzieren könnten. 

Empfehlung: Seniorenwohnen und -pflege für Stadt- und Quartiersentwicklung nutzen

Der in den kommenden Jahren stark wachsende Sektor für Seniorenwohnen und -pflege sollte mit Blick auf lokal verfügbare Arbeitskapazitäten, Bedürfnissen an Freiraum und Erdgeschossnutzungen oder politisches Engagement rechtzeitig in die Stadtentwicklungspolitik und Baukultur eingebunden werden.

 

Hinweis: Das Herbstgutachten kann auf der Website des ZIA heruntergeladen werden.

Ansprechpartnerin: Dr. Heike Piasecki, Bereichsleiterin Wohnen und Niederlassungsleiterin München, piasecki [at] bulwiengesa.de