Eigentumswohnungen in Berlin: knapp und teuer

Eigentumswohnungen in Berlin: knapp und teuer


Wohnen
13.01.2021 Autor/en: André Adami

Unsere jährlichen Studien zu Neubau-Eigentumswohnungen zeigen: Die Preise in Berlins Innenstadtbezirken wachsen Corona-ungestört weiter. Zielgruppe der Projektentwickler sind häufig Kapitalanleger. Aktuell könnten sie für die Vermietung jedoch etwas länger brauchen.

Seit vielen Jahren analysieren wir für die A-Städte die Märkte für Neubau-Eigentumswohnungen. Ende 2020 erschienen zwei Studien für Berlin, einmal für die östlichen und einmal für die westlichen Innenstadtteile. Infos zu den ETW-Studien Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt/Main finden Sie auf der Website von bulwiengesa

Berlin-Ost: Fokus weiterhin auf Kapitalanlegern

Die inzwischen 12. Studie „Neubau-ETW-Projekte in Berlins östlichen Innenstadtteilen“ analysiert aktuelle Bau­vor­ha­ben in den Stadtteilen Mit­te, Fried­richs­hain und Prenz­lau­er Berg.

Die aktuelle Studie aus Dezember 2020 zeigt wieder einen deutlichen Anstieg der Angebotspreise von rund 18 % auf 8.370 Euro/qm im Durchschnitt. Wie im Vorjahr ist es im Bezirk Mitte am teuersten – dort beträgt die Kaufpreissteigerung 36 %. Das günstigste Projekt startet bei einem Quadratmeterpreis von 6.000 Euro, das teuerste am Tacheles wird für 13.800 Euro/qm angeboten.

Kontrastprogramm: Die Baustelle am einstigen alternativen Kunsthaus Tacheles im Januar 2019. Nach dem Masterplan von Herzog & de Meuron entstehen luxuriöse Wohnungen und Büros.

2020 ist ein Hochhaus – das UPSIDE in Friedrichshain – sowie das Premiumprojekt „Tacheles“ in der Vermarktung. Das erklärt teilweise den hohen Preisanstieg. Zudem gibt es immer weniger Angebot und weiter extrem niedrige Finanzierungszinsen. Zum Vergleich: Die fast zeitgleich erschienene ETW-Studie Frankfurt belegt einen Anstieg um „nur“ 4,6 % im Vergleich zum Vorjahr.

Das Angebotsvolumen ist mit 16 Projekten und ca. 1.300 Eigentumswohnungen weiter rückläufig. Der Fokus auf Kapitalanleger bleibt erhalten – die mittlere Wohnfläche liegt bei 76 qm, 4 qm mehr als 2019. Damit werden dem Markt auch viele hochpreisigen Einheiten zur Miete zugeführt. Angesichts einer aktuellen Stagnation der Bevölkerungsanzahl könnte die Vermietung etwas länger dauern.

Berlin-West: kaum mehr Angebote

Die 10. bulwiengesa-Marktstudie zu „Neubau-ETW-Projekten in den westlichen Innenstadtteilen von Berlin“ ist ebenfalls Ende 2020 erschienen. In den betrachteten Stadtteilen Charlottenburg, Kreuzberg, Schöneberg, Tiergarten und Wilmersdorf sind die Entwicklungen jedoch sehr unterschiedlich. Während die Angebotspreise in Tiergarten annähernd stabil sind, steigen sie in Wilmersdorf sehr rasant auf ein Durchschnittsniveau von über 11.000 Euro/qm. 

Generell scheint die Corona-Pandemie Berliner Eigentumswohnungen jedoch nichts anzuhaben: Die Kaufpreise in den genannten westlichen Innenstadtbezirken sind um 16 % auf durchschnittlich 8.610 Euro/qm angestiegen. Lediglich bei einem einzigen Projekt werden Wohnungen für einen Quadratmeterpreis von unter 6.000 Euro angeboten. Zum Preiswachstum tragen zu einem erheblichen Teil die weiterhin rasant steigenden Grundstückspreise bei sowie immer höhere technische Anforderungen an einen modernen Wohnungsbau.

Das Angebot ist deutlich geschrumpft, im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Anzahl der Wohnungen um rund 50 % reduziert. Nur noch 25 Bauvorhaben mit insgesamt 1.317 Wohneinheiten konnten in der aktuellen Studie untersucht werden. Zugleich werden die Projekte immer kleiner – oftmals werden Lücken bebaut, große Flächen sind immer weniger verfügbar.

Die Nachfrage durch Eigennutzer und deutsche Kapitalanleger ist stabil. Im Vergleich zu den Vorjahren treten jedoch deutlich weniger ausländische Käufer, teils auch durch die Corona-Einschränkungen, auf.

 

Hinweis: Die ETW-Studien für Berlin-West und Berlin-Ost einschließlich Projektdatenblätter und 5-Jahres-Vergleich der wichtigsten Kennwerte (Kaufpreise, Wohnflächen, Bauvolumen und Projektgrößen) können erworben werden.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de