Mehr als Stadtmusikanten

Mehr als Stadtmusikanten


Hintergrund
03.12.2020 Autor/en: Felix Werner

Ein Bauboom am Wohnungsmarkt, große Büroprojekte und bemerkenswerte Entwicklungen im Einzelhandel – der Immobilienmarkt-Report für die Wirtschaftsförderung Bremen liefert Daten und Details zu den aktuellen Entwicklungen und zeigt, wo in schwierigen Zeiten Potenziale liegen.

Viele Wirtschaftsförderungen von Städten, Kommunen und Regionen, das sei uns erlaubt vorwegzunehmen, beauftragen bulwiengesa regelmäßig. Unsere datenbasierten Einschätzungen ermöglichen Transparenz und eine zukunftsfeste Weiterentwicklung des Immobilienstandortes.

Erneut haben wir auch für Deutschlands kleinstes Bundesland Daten, Trends und Prognosen zum Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmarkt geliefert. Corona zum Trotz gibt es deutliche Flächenzuwächse in fast allen Bereichen. Besonders gefragt sind gerade Logistikimmobilien. Die wichtigsten Ergebnisse des Immobilienmarkt-Reports haben wir für den Blog zusammengefasst.

Schon die Stadtmusikanten zog es in die Stadt an der Weser. Der Fluss prägt das Stadtbild ebenso wie den Wirtschaftsstandort.

Der „Zwei-Städte-Staat Bremen“ mit seinen Großstädten Bremen und Bremerhaven ist geprägt durch Hafen, Handel und Meer. Das Bundesland ist der zweitgrößte Hafenstandort Deutschlands. Prägend für den Wirtschaftsstandort sind daneben weitere starke Branchen wie Luft- und Raumfahrt, Automobil- und Lebensmittelindustrie, Windenergie, Güterverkehr, IT-Branche, Universität, Kreativwirtschaft und Einzelhandel. Daraus resultiert ein Immobilienmarkt mit wachsenden Flächenumsätzen.

Büroimmobilien

Bei den Büroimmobilien wurde im vorigen Jahr die vorausgesagte Marke von 100.000 qm Flächenumsatz geknackt. Marktprägend ist hier die Eigennutzung der Zech Group im Europahafenkopf (18.500 qm MFG). Auch das erste Halbjahr 2020 ist mit einem Flächenumsatz von 41.000 qm stark gestartet.

Das größte Einzelprojekt ist in diesem Jahr der Neubau der Sparkasse Bremen im Technologiepark. Insgesamt werden in diesem Jahr voraussichtlich rund 43.000 qm Bürofläche fertiggestellt. Ein neuer Höchstwert an neuen Büroflächen könnte im Jahr 2021 erzielt werden. Derzeit werden fast 76.000 qm gebaut.

Periphere Lagen wie die Überseestadt, der Technologiepark sowie der Cityrand gewinnen für den Büroimmobilienmarkt Bremen zunehmend an Bedeutung. Ein neuer wichtiger Player ist das Tabakquartier.

Trotz Corona bewegt sich das geschätzte Jahresergebnis 2020 für den gewerblichen Flächenumsatz mit 75.000 – 90.000 qm auf hohem Niveau. Ein negativer Effekt auf die Büro-Spitzenmieten ist in Bremen bisher ausgeblieben. Das höchste Mietniveau bleibt in allen Teilmärkten stabil. In der Überseestadt hält sich ein Spitzenmietniveau bei rund 14 Euro/qm. Lediglich bei den Durchschnittsmieten sorgt die verhaltenere Nachfrage infolge der Pandemie für einen leichten Rückgang auf 11,50 Euro. In der City bleiben sowohl die Spitzenmieten bei 13,10 Euro/ qm, als auch die Durch-schnittsmieten bei 8,70 Euro/qm stabil

Ausblick? Noch können wir die Auswirkungen der Corona Pandemie auf den Bremer Büroimmobilienmarkt nur schwer abschätzen – erfordern Hygienekonzepte zusätzlichen Raum oder verringert sich der Flächenbedarf infolge von Homeoffice? Gehen Unternehmen in die Insolvenz, so ist in der Folge mit erhöhtem Leerstand zu rechnen. Und sicher werden einige Unternehmen Ihre Entscheidungen über Expansion oder Umsiedlung verschieben. 

Einzelhandelsimmobilien

Der Einzelhandelsstandort Bremen, vor allem die Innenstadt, profitiert vom Trend zum Städtetourismus sowie von den Urlaubern an Nord- und Ostsee.

Projektentwicklungen wie die City-Galerie, das Lebendige Haus und das bereits begonnene BALGEQUARTIER lassen eine städtebauliche Erneuerung erwarten.

Nachdem die Zech Bau SE (Miteigentümerin der Karstadt-Immobilie) das Parkhaus Mitte erworben hat, plant das Unternehmen unter dem Arbeitstitel „City-Galerie“ eine Projektentwicklung rund um die LLOYD PASSAGE. Neben der Karstadt-Immobilie soll diese auch das Gebäude von Galeria Kaufhof umfassen.Für den Lloydhof am Ansgarikirchhof ist eine umfassende Erneuerung geplant. Der Umbau zum „Lebendigen Haus“ ist im Frühjahr 2020 gestartet. Während im Erdgeschoss Einzelhandel und Gastronomie das Umfeld neu beleben sollen, sind in den übrigen Etagen Büros, Wohnungen und Apartments vorgesehen.

Um das Johann Jacobs Haus, dem ehemaligen Stammsitz des Kaffeeunternehmens Jacobs, entsteht das BALGE QUARTIER. In diese Entwicklung werden die historischen Gebäude Essighaus, Kontorhaus und Stadtwaage integriert. Gastronomische Angebote sollen diesen zentral gelegenen Einkaufsstandort unweit der Weser ergänzen.

Abseits der Hauptlagen der Bremer Innenstadt vervollständigen die Stadtteillagen das Einzelhandelsangebot. Hier sind Shoppingcenter wie Waterfront und Weserpark oder Fachmarktzentren wie der Einkaufspark Duckwitz zu nennen.

Ausblick? Mit der Neuentwicklung von BALGE-Quartier und City-Galerie sowie der Erneuerung des Lloydhofes am Ansgarikirchhof werden in der Bremer Innenstadt in den nächsten Jahren attraktive Einzelhandelsflächen erschlossen. Gleichzeitig wird die Vermietung infolge der Corona-Pandemie deutlich erschwert. Die Schließung zweier bedeutender Warenhäuser sorgt zudem für eine geringere Attraktivität der Innenstadt als Ganzes. Zahlreiche Pleiten, auch in der Gastronomie, tun ihr übriges. Auch könnte die Kaufkraft aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage insgesamt geringer ausfallen. Damit ist abzusehen, dass das Spitzenmietniveau sinkt. Die Anpassung der Mieten und Laufzeiten bietet aber auch Chancen für neue Konzepte und Angebote.

Wohnimmobilien

Am Bremer Wohnungsmarkt geht der Bauboom unvermindert weiter. Bremen wächst, und zwar stetig seit dem Jahr 2011. Gleichzeitig steigt der Anteil an Singles, sodass sich auch die Anzahl der Haushalte erhöht. Beliebt sind City-Wohnlagen am Wasser in der Überseestadt und auf dem Stadtwerder, aber nach wie vor stark nachgefragt werden auch traditionelle Wohnlagen wie z. B. Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland.

Größere in Bau befindliche Projekte, wie z. B.  das Mühlenviertel in Horn-Lehe mit rd. 340 Wohneinheiten, der Ellener Hof in Osterholz (ca. 500 WE) oder der Schuppen Drei in der Überseestadt (ca. 500 WE) belebenden den Markt. Hinzu kommen perspektivisch das Neue Hulsberg-Viertel mit rd. 1.000 Wohneinheiten in integrierter Stadtteillage und die Gartenstadt Werdersee mit ca. 600 Wohneinheiten, die voraussichtlich bis 2024 entwickelt werden.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in modernen Neubauprojekten stiegen 2019 nochmals um durchschnittlich 5,3 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Durchschnitt erreichten sie 4.000 Euro/qm, in der Spitze 5.100 Euro/qm – wobei für einzelne Objekte auch deutlich mehr gezahlt wurde. Die Kaufpreise steigen erneut stärker als die Mieten. Grund hierfür ist der anhaltend hohe Anlagedruck.

Die Spitzenmieten für Neubauten in Bremen betrugen Ende 2019 14 Euro/qm. Für den Erstbezug wurden jedoch auch deutlich höhere Mieten erzielt. Im Durchschnitt lag die Miete in Neubauten bei rund 11,50 Euro/qm – ein Plus von 2,7 % gegenüber 2018.

Die Kaufpreise legten im selben Zeitraum im Durchschnitt um 37,9 % und um 27,5 % in der Spitze zu. Als Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser im Neubau wurden im Jahr 2019 die Faktoren 24 in der Spitze und 20,5 im Durchschnitt erreicht. Das ist ebenfalls eine Steigerung.

Ausblick? Auch am Wohnimmobilienmarkt gehen die Auswirkungen der Corona-Pandemie voraussichtlich nicht spurlos vorüber. Verschiedene Prognosemodelle rechnen damit, dass die Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Bremen durch die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie bis 2021 vorläufig stagnieren werden.

 

Hinweis: Den vollständigen Immobilienmarktreport Bremen 2020 können Sie auf der Website der Wirtschaftsförderung Bremen GmbH herunterladen.

Ansprechpartner: Felix Werner, Studienleiter bei bulwiengesa, werner [at] bulwiengesa.de