Für Eingeweihte: Bauen im Ruhrgebiet

Für Eingeweihte: Bauen im Ruhrgebiet


Hintergrund
13.10.2020 Autor/en: Andreas Schulten, Jeremy Feist

Erstmals beleuchtet die Projektentwicklerstudie Ruhr 2020 den Markt für Projektentwicklungen im Ruhrgebiet. Mehr als 1.800 Projekte hat unser Team ausgewertet. Die wichtigsten Erkenntnisse: Wohnungsbau und Logistik sind aktuell in Höchstform – aber viele bekannte Akteure halten sich im Ruhrgebiet lieber zurück.

Anders als die sieben großen A-Städte, in denen Projektentwickler seit Jahren um Grundstücke konkurrieren, schwimmt das Ruhrgebiet nicht auf einer Erfolgswelle. Ständiger Wandel ist angesagt. Damit sind Neuentwicklungen eine Chance für diejenigen, die sich auskennen und beherzt auch mal Brachen oder segmentübergreifende Entwicklungen angehen.

Und es läuft: Über alle Immobiliensegmente hinweg summiert sich das gesamte Projektentwicklungsvolumen auf 11,1 Mio qm. Damit ist das Ruhrgebiet vom Bauvolumen mit den A-Städten München und Hamburg vergleichbar. Fast die Hälfte des Volumens (46 %) fällt auf die vier größten Städte: So werden in Bochum, Duisburg, Dortmund und Essen allein 65,8 % aller Büroflächen und 51,1 % aller Wohnflächen im Ruhrgebiet entwickelt. Die meisten Wohn- und Büroflächen entwickelt übrigens Essen, die meisten Logistikflächen der Kreis Unna.

Blick auf Essen: Hier entstehen die meisten Wohn- und Büroflächen.

Insgesamt zeigt sich der Wohnungsbau 2020 in Höchstform. Auch das – flächenintensive –Segment Logistik trumpft auf. Da wundert es kaum, dass die größten Projektentwickler zugleich Logistik-Spezialisten sind.

Projektentwicklungsvolumen in der Übersicht:

  • Wohnen 3,4 Mio. qm
  • Büro 2,2 Mio. qm
  • Einzelhandel 0,8 Mio. qm
  • Hotel 0,3 Mio. qm
  • Logistik/Gewerbe 3,5 Mio. qm

Das große Projektentwicklungsvolumen darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich viele bekannte nationale Akteure im Ruhrgebiet zurückhalten. Der Grund dafür liegt laut Aussage der großen nationalen Akteure einerseits im weniger liquiden Investmentmarkt und andererseits in den betriebswirtschaftlichen Parametern. Denn auf der einen Seite stehen hohe Kosten bei Grundstücken und Bauleistungen, auf der anderen Seite relativ niedrige Erträge. Das erschwert oftmals eine tragfähige Projektkalkulation in vielen Ruhrgebietslagen. Aber die moderate Ausgangsbasis bei Preisen und Mieten ist zugleich der große Vorteil des Ruhrgebiets gegenüber den A-Städten.

Die meisten Projekte im Ruhrgebiet (ca. 70 %) werden schon jetzt von sogenannten Investor-Developern entwickelt – also von Investoren, die für den eigenen Bedarf oder die Eigennutzung bauen, ihre Projekte nicht wie „klassische“ Projektentwicklern weiterverkaufen. Hier geht das Ruhrgebiet einem Trend, der in den A-Städten seit Jahren zu beobachten ist, quasi voraus.

Die Städte Bochum, Duisburg, Dortmund und Essen sind klar erkennbar die wesentlichen Treiber der Projektentwicklungen in der Metropolregion. Diese entwickeln nahezu die Hälfte aller Projektflächen und werden auch in den nächsten Jahren das Ruhrgebiet weiter gestalten, was großflächige Entwicklungen wie das Mark 51°7 auf dem ehemaligen Opel-Areal in Bochum oder das Huyssen Quartier in Essen gut zeigen.

Wohnen

Bislang werden allein 34 % der Flächen im Wohnsegment realisiert. Neben Entwicklungen in zentralen Lagen gewinnen auch dezentrale Wohnentwicklungsflächen für Projektentwickler an Bedeutung, und auch in Stadtrandlagen und im Umlandbereich der großen Städte entstehen neue Wohnquartiere. Die meisten Wohnflächen werden in Essen entwickelt, das sogar etwas weniger Einwohner zählt als die größte Ruhrgebietsstadt Dortmund.

Im Vergleich zu den Vorjahren wird aktuell ein starker Anstieg des Projektflächenvolumens im Wohnsegment verzeichnet. In den Top-4-Städten werden mehr als die Hälfte der Wohnflächen entwickelt. Bis 2024 wird sich die Fertigstellung bei Wohnungen jedoch – bei der Betrachtung der aktuellen Planungen, die aber voraussichtlich Stück für Stück ergänzt werden – halbieren.

Der größte Wohn-Projektentwickler ist Vivawest, gefolgt von Wilma Wohnen, Deutsche Reihenhaus und Bonava.

Projektentwicklerstudie Ruhr 2020: Top-10-Ranking der Projektentwickler im Wohnsegment

Büro

Als drittgrößtes Segment im Ruhrgebiet folgt das Bürosegment mit einem Volumen von 2,2 Mio. qm und damit einem Anteil von 19,6 % am Gesamtvolumen. Die Büroflächenentwicklungen konzentrieren sich vorwiegend in den zentralen Lagen bzw. in aktuellen Entwicklungsgebieten.

Essen liegt auch hier an der Spitze – jeder fünfte Quadratmeter Büro wird hier entwickelt. Viele Projekte sind in Bau oder in Planung, was in den nächsten Jahren ein hohes Fertigstellungsvolumen bedeutet. Unternehmen entwickeln auch hier vor allem für ihren eigenen Bedarf – die Investor-Development-Projekte (insgesamt 73 %) dominieren mit Ausnahme von Essen deutlich das Segment. Nur eine Minderheit der Projekte wird spekulativ, in der Hoffnung auf spätere Käufer, gebaut. Das wirkt einer möglichen Sorge vor Überhitzung oder potenziellem Leerstand entgegen.

Der größte Büro-Projektentwickler ist der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW (BLB), gefolgt von Landmarken, Soravia (mit Planungen) und Aurelis Real Estate.

Projektentwicklerstudie Ruhr 2020: Top-10-Ranking der Projektentwickler im Bürosegment

Logistik

Die Logistikregion Rhein-Ruhr gehört zu den Top-Logistikregionen in Deutschland. Wenig überraschend stellt der Logistik- und Gewerbesektor mit großflächigen Projektentwicklungen beispielsweise an bekannten Logistikstandorten im Kreis Unna einen großen Anteil und liegt mit einem Projektvolumen von 3,5 Mio. qm knapp vor dem Wohnsegment (3,4 Mio. qm).

Der Projektentwicklermarkt wird schwerpunktmäßig von Investor-Developern geprägt, die für den eigenen Bestand entwickeln; deren Anteil am Logistik-Projektentwicklungsvolumen liegt bei 68,5 %.

Die Logistikstandorte im Kreisgebiet Unna prägen den Gesamtmarkt im Ruhrgebiet zu rund einem Viertel. Der Kreis Unna trägt zusammen mit den Kreisen Recklinghausen und Wesel die Hälfte des Projektentwicklungsvolumens des gesamten Ruhrgebietes im Bereich Logistik. Die Pipeline ist für das nächste Jahr noch sehr gut gefüllt.

Einzelhandel

Die Projektflächenentwicklung im Einzelhandel ist, dem Trend folgend, von rückläufiger Tendenz. Seit 2017 nehmen die neu entwickelten Flächen im Einzelhandel tendenziell und perspektivisch ab. Allerdings sind auch in diesem Markt Akteure aktiv, die durch nutzungsgemischte Projekte oder großflächige Sanierungen und Umbaumaßnahmen zumindest die Flächenstatistik anheben – dies besonders in der Nahversorgung, die vom Corona-Lockdown eher profitieren konnte. So sind nach jetzigem Stand viele Projekte in Bau oder in Planung, was sich auf die hohen Flächenvolumen im Investor-Development zurückführen lässt. Im Kreis Recklinghausen werden 15 % aller Einzelhandelsflächen entwickelt. Geplant ist u. a. der Neubau des Herten-Forums.

Projektentwicklerstudie Ruhr 2020: Top-10-Ranking der Projektentwickler nach Segment
Projektentwicklerstudie Ruhr 2020: Top-10-Ranking der Projektentwickler nach Segment

Top-Akteure vor allem mit Logistikflächen

Die Top-Akteure über alle Teilräume hinweg stemmen ein Projektvolumen von insgesamt 1,8 Mio. qm. Das sind 16 % des gesamten Projektmarkts. Ca. 57 % der Projektfläche der Top-Akteure ist Logistik- und Gewerbefläche, was sich auf die Großflächigkeit von Projekten in diesem Segment zurückführen lässt. Mit der Vivawest Wohnen und Wilma Immobilien sind zwei Wohnungsakteure unter den Top-10-Projektentwicklern. Mit 20 % Projektfläche belegt das Wohnsegment den zweiten Rang.

Der größten Projektentwickler im Ruhrgebiet über alle Segmenge hinweg ist GARBE, gefolgt von Goodman, Vivawest und EDEKA.

 

Hinweis: Den Bestellschein für die Studie finden Sie auf unserer Website.

Ansprechpartner: Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, schulten [at] bulwiengesa.de, und Jeremy Feist, Studienautor, feist [at] bulwiengesa.de