Erdgeschosse und Läden wackeln

Erdgeschosse und Läden wackeln


Einzelhandel Hintergrund
26.10.2020 Autor/en: Andreas Schulten, Felix Werner

Ob Nagelstudio, Kita oder Apple Store – Erdgeschosse sind die Visitenkarten eines Quartiers und prägen den Charakter einer Stadt. Aber nicht nur der Onlinehandel führt dazu, dass die Ansprüche an Stadtplaner, Vermieter und Immobilienprojektentwickler immer höher werden. Zusammen mit vier Partnern haben wir nun die erste Erdgeschoss-Studie veröffentlicht.

Das gemeinsame Ziel der Expertengruppe aus den Partnerunternehmen Hamburg Team, Interboden und ehret + klein sowie der Bundesstiftung Baukultur war es, Handlungsansätze für Quartiersentwickler, Stadtplaner und Investoren zu schaffen und eine Symbiose von Immobilienwirtschaft und Stadtplanung zu erreichen. Denn aktive Erdgeschosszonen sind für Vielfalt und Qualität in den Quartieren notwendig und damit im öffentlichen Interesse. Die Studie soll anregen, Erdgeschosse – quasi als Erdgeschosse 4.0 – neu zu denken und zu konzipieren.

Die Studie zeigt Gründe auf, warum die Vermietung der Erdgeschosslagen in Quartieren, insbesondere in Stadtteillagen, die Quartiersentwickler vermehrt vor Probleme stellt. Kern dieser Entwicklung sind der wachsende Anteil des Onlinehandels und das daraus resultierende Ladensterben, vor allem des Fachhandels.

Corona als Beschleuniger des Wandels

Bereits vor der Corona-Krise haben Entwicklungen wie Verschiebungen im stationären Einzelhandel, die stärkere Bedeutung von Gastronomie oder enorm steigende Grundstücks- und Baukosten dazu geführt, dass sich Erdgeschosslagen verändert haben. Prognosen zufolge steht mindestens jedes zehnte Einzelhandelsgeschäft innerhalb der nächsten zehn Jahre vor dem Aus. Gemeinsame Maßnahmen von Privatwirtschaft und öffentlicher Verwaltung, um diese Lagen zu gestalten, sind unabdingbar.

Mehrere Faktoren führen seit etwa 2010 zu einem wachsenden „Erdgeschossproblem“. In großen wie kleinen Städten fallen zunehmend Erdgeschosse auf, die nicht mehr vermietet werden können. Diese beeinträchtigen entweder als blinde Flecken oder aber durch einfache Nutzungen wie Spielhallen, Wettbüros oder Kioske den Gesamteindruck des Quartiers. Gleichzeitig entstehen Schieflagen bei der immobilienwirtschaftlichen Kalkulation. Ursache hierfür sind Faktoren wie der Rückgang der inhabergeführten Läden, zunehmender Onlinehandel, baurechtliche Auflagen, teils ohne Augenmaß für den Immobilienmarkt, alternde Gesellschaft mit spezifischeren Bedürfnissen oder Optimierungszwang wegen schnell steigender Bau- und Grundstückskosten.

Die Formel "Erdgeschoss gleich Handel" gilt schon lange nicht mehr. Um belebte Erdgeschosszonen zu schaffen, müssen Entwickler, Stadtplaner und Investoren eng zusammenarbeiten.

Oft Quersubventionierungen notwendig

Viele öffentliche Planungsämter beharren häufig auf zu starren Vorgaben bezüglich der konkreten Erdgeschossnutzungen, die sich mit den am Markt realisierbaren Möglichkeiten und den Gegebenheiten vor Ort oft nicht oder nur schwer vereinbaren lassen. Die Projektentwickler werden dadurch vor größere Probleme bei der Umsetzung gestellt, beispielsweise bei der Mietersuche. Gleichzeitig steigt die Gefahr längerer Leerstandszeiten sowohl zu Beginn, als auch im weiteren Verlauf der Nutzungsphase.

Auch entspricht die Ausgangslage einer Projektkalkulation nur selten den tatsächlichen Gegebenheiten bei Fertigstellung. Viele Entwicklungen sind kaum zu prognostizieren. So steigen die Bau- und Grundstückskosten stärker als die Mieten im stationären Einzelhandel. Allein die Grundstückskosten haben sich in guter Lage zwischen 2015 und 2019 in den A-Städten durchschnittlich um 115 % verteuert. Selbst in mittleren (+70 %) und einfachen Lagen (+56 %) fällt der Anstieg hoch aus.

Im Regelfall sorgen die aktuellen Bau- und Grundstückskosten zusammen mit den für viele Nutzungen aufwendigen Ausbaustandards der Erdgeschosse dafür, dass sich ihre Entwicklung in A-Städten erst ab Mieten von deutlich über 20 Euro/qm Mietfläche wirtschaftlich lohnt, so berichten es die beteiligten Projektpartner. Da diese Mieten aber nur sehr selten auch marktfähig sind, betonen die Projektpartner weiter, muss das Erdgeschoss mittlerweile in den meisten Fällen über die darüber angeordneten Nutzungen quersubventioniert werden.

Durch die Quersubventionierung jedoch steigen die Mieten in den darüber liegenden Büros und vor allem Wohnungen. Gerade der Wohnungswirtschaft wird in der Folge oftmals Profitgier vorgeworfen. Diese Entwicklung ist politisch nicht unproblematisch.

Standortanforderungen schon in der Planungsphase berücksichtigen

Die folgende Matrix gibt einen Überblick über die Kriterien, die gängige kleinteilige Gewerbebetriebe an die infrastrukturelle Ausstattung sowie die Lage und Objektkriterien stellen. Hieraus geht hervor, dass die Standortanforderungen einzelner Nutzungen konzeptionell schon in der Planungsphase stärker berücksichtigt und auch kommuniziert werden sollten.

Handlungsempfehlungen

Lebendige Erdgeschosszonen benötigen entweder finanziellen Spielraum, etwa durch Quersubventionierung, oder ein besonderes Konzept, das hohe Mieterträge ermöglicht. Die gemeinsam mit den Studienpartnern ausgearbeiteten Empfehlungen richten sich an Projektentwickler, Investoren und Stadtplaner.

A. Projektentwickler

  • Es empfiehlt sich, Quartiere ganzheitlich zu betrachten und zu kalkulieren. Viel stärker als bislang sollte die Leistungsphase 10 (Betrieb) bereits in Leistungsphase 0 (Planung) mitgedacht und über den gesamten Entwicklungszyklus im Blick behalten werden. Auch der Managementaufwand, insbesondere für die Erdgeschossflächen, sollte bereits in den Planungen berücksichtigt werden.
  • Darüber hinaus sollten lokale Wirtschaftsakteure einbezogen werden, um die Akzeptanz eines Quartiers zu erhöhen und potenzielle Mieter zu akquirieren. Mieter aus dem lokalen Umfeld führen weit mehr als überregionale oder globale Einzelhandelsketten zu resilienteren Strukturen.
  • Nach Möglichkeit sollten Preconstruction-Verträge mit den Bauunternehmen abgeschlossen werden. Anderenfalls kann bei der langen Planungphase für ein Quartier schon der Anstieg der Baukosten eine Quartiersentwicklung unwirtschaftlich machen.
  • Um den wirtschaftlichen Druck auf die Erdgeschossflächen zu verringern, sind Quersubventionierungen anzuraten. Dadurch wird es den Entwicklern ermöglicht, Nutzungen mit Mehrwert für Quartier und Stadt zu etablieren, die sich ggf. dort in höheren oder stabileren Erträgen niederschlagen.

B. Stadtplaner

  • Planungsämter sollten stärker würdigen, dass niedrige Renditen durch relativ hohe Kaufpreise und „Stadtrendite“ – wenngleich schwer quantifizierbar – Hand in Hand mit einem geringen sozialen Risiko einhergehen.
  • Oftmals ist das Anforderungspaket der kommunalen Verwaltungen im realen Markt für die Projekt- und Quartiersentwickler wirtschaftlich nicht umsetzbar. Eine bessere Abwägung bei schwer vermietbaren Flächen sowie ein verbindlicher Anforderungs- und Leistungskatalog wäre unter den aktuellen Bedingungen in vielen Fällen förderlich, um Leerstände zu vermeiden.
  • Frequenz ist die Bedingung für ein funktionierendes Quartierszentrum – sie kann üblicherweise durch sehr hohe bauliche Dichten oder eine starke Konzentration an Verkehrsknotenpunkten erzielt werden.

C. Investoren

  • Development und Property Management sollten verbindlich im Zusammenhang gedacht werden, da nicht jede Erdgeschossfläche, die in der Erstvermietung einen Mieter gefunden hat, ein nachhaltiger Garant für Mieterträge und Qualität ist. Eine weitreichende Nutzungsflexibilität steigert den Anlageerfolg.
  • Quartiere sollten als Assetklasse noch konkreter definiert werden und Anforderungskataloge
  • formuliert werden.  Alternativen zum Einzelhandel – etwa Kultur, Büros und Kleingewerbe – spielen eine zentrale Rolle.
  • Weil Grundstückspreise, Immobilienmarktzyklen und Quartiersveränderungen starken Einfluss auf die langfristige Wertstabilität eines Quartiers haben, sollten klare Strategien obligatorisch sein, wie welchen Risikofaktoren bei welchen Kosten begegnet werden kann. Erdgeschoss-Management spiel hierbei eine zentrale Rolle für das Gesamtquartier.

Langfristige Stadtmanagement-Verträge auf PPP-Basis mit den jeweiligen kommunalen Gesellschaften sind für ein langfristiges Investment ein starker Garant für qualitätvolle Erdgeschosse.

 

Die vollständige Studie können Sie hier herunterladen:

Ansprechpartner: Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa, schulten [at] bulwiengesa.de