Andere Lage(n), neue Chancen

Andere Lage(n), neue Chancen


Einzelhandel
20.11.2020 Autor/en: Dr. Joseph Frechen, Ralf Koschny
Insolvenzen und weiter wachsender Onlinehandel werden zunehmend für Lücken in den Ladenreihen sorgen, selbst in den Highstreets.
Insolvenzen und weiter wachsender Onlinehandel werden zunehmend für Lücken in den Ladenreihen sorgen, selbst in den Highstreets.

Die Zahl der Läden, vor allem in den Innenstädten, sinkt seit Jahren – nun mehr denn je. Was gestern als gute Einzelhandelslage galt, kann heute leerstehen. Händler und Investoren müssen ihre Standortpolitik neu gestalten. Wir legen dar, wie sich die veränderte Situation auf die Lagen und Mieten von Innenstädten, Stadtteilen, Shoppingcentern, Fachmarktzentren und Nahversorgung auswirkt.

Der stationäre Non-Food-Einzelhandel steht be­reits seit Jahren unter Druck. Umsatzzuwächse im Einzelhandel werden vorwiegend durch die dyna­mische Entwicklung des Online-Umsatzes erzielt. Bereits vor dem Shutdown hat sich die Gesamt­zahl der Einzelhandelsgeschäfte rückläufig entwickelt. Dies führt zu Ladenleerständen auch in den Innenstadtlagen. Bereits in den ersten Wochen des Shutdowns wurde nahezu täglich von Filialunternehmen, insbesondere des Modeeinzelhandels, berichtet, die sich unter das Schutz­schirmverfahren begeben. Dies waren zum Beispiel Esprit, Galeria Karstadt Kaufhof oder Colloseum.

Das Schutzschirmverfahren wird u. a. dazu ge­nutzt, das Laden-Portfolio zu bereinigen und sich von weniger umsatzstarken bzw. unwirtschaftli­chen Ladengeschäften zu trennen sowie die Laden­mieten zu reduzieren. Damit kommen die Mieten zunehmend unter Druck. Denn einerseits wurden Mietzahlungen im April und Mai ausgesetzt und gestundet oder Mieten vorübergehend reduziert, andererseits könnten noch weitere Einzelhandel­sunternehmen im Verlauf des Jahres von einer Insolvenz betroffen sein. Verbände und Einzelhan­delsinstitute befürchten ein Aus von bis zu 50.000 Geschäften und sprechen von der Gefahr einer Verödung der Innenstädte.

Für viele Innenstadtlagen stehen durch die Standortschließungen im Wa­renhausbereich weitreichende Veränderungen an. Nachfolgebetriebe mit ähnlichem Flächenbedarf und vergleichbarer Anziehungskraft fehlen. Deshalb werden sich auch Standortqualitäten verändern.

Fakt 1: Der attraktivste Einzelhandelsbesatz in den High-Street-Lagen konzentriert sich zunehmend auf kleinere Abschnitte mit kleinerer Gesamtfläche. In der Sum­me steigt dann der Anteil der Nebenlagen, die für weite Teile des filialisierten Einzelhandels zwar weniger interessant sind, aber aufgrund eines abgesenkten Mietniveaus für Einzelhandelsspezi­alanbieter, Outlets von Onlinehändlern, Gastrono­mie oder Freizeit- und Dienstleistungsangeboten wieder in den Fokus rücken. Von diesen, durch die Schließungen von Warenhäusern ausgelösten Entwicklungen werden die High-Street-Lagen in A-Städten jedoch weniger betroffen sein als in den C- und D-Städten.

Fakt 2: Stadtteillagen mit lokalen Einzelhändlern und Wa­ren des täglichen Bedarfs sind robuster gegenüber Frequenzrückgang als die High-Street-Lagen der Großstädte. Dies zeigen die Erfahrungen mit der Pandemie. Die Kundenfrequen­zen in den Innenstädten der A-Städte lagen in der letzten Mai-Woche in München, Berlin und Hamburg zwischen 50 Prozent und 74 Prozent im Vergleich zum Durchschnitt des Jahres 2019, während D- und C-Städte schon wieder Niveaus von mindestens 72 bzw. 61 Prozent erreicht hat­ten. Dies auch, weil in den A-Städten nach wie vor die wichtige Besuchergruppe der Touristen weit­gehend fehlt. Shoppingcenter in Stadtteillagen haben mit ihrem oftmals ausdifferenzierten Ange­bot an Waren des täglichen Bedarfs die Shutdown- und anschließende Anlaufphase ebenfalls besser überstanden als regionale Malls mit ihren meist großräumigen, überörtlichen Einzugsgebieten oder Malls mit hohen touristischen Kundenanteilen bzw. grenzüberschreitendem Kundenverkehr. Diese Unterschiede in der Kundenfrequentierung und Kundenherkunft werden künftig expansionswillige Einzelhandelsunternehmen mit ins Kalkül ziehen müssen.

Fakt 3: Fachmarktlagen und peripheren Einzelhandels­lagen haben ihre Lage-und Objektvorteile ausgespielt und werden auch künftig profitieren. Während des Shutdowns und unmittelbar nach der Wiedereröffnung wiesen diese Lagebereiche hohe Kundenfrequenzen auf. Die gute Erreichbarkeit per Pkw, kostenfreies Parken, großzügige Verkaufsflächen, die das Abstandhalten ermöglichten, und lange Öffnungszeiten haben sich in Corona-Zeiten als Formatvorteil erwiesen. Die in diesen Fachmarktlagen vorhandenen Non-Food-An­bieter – auch aus dem modischen Bedarf – konnten nach dem Shutdown ebenfalls schneller wieder an ihre alten Umsatzleistungen anknüpfen.

Welche Ableitungen ergeben sich für die Mieten und Lagebereiche im Einzelhandel?

 

A. Innenstadtlagen

  • Highstreet-Mieten in den A-Lagen geraten tendenziell in allen Städten unter Druck, wobei die besten Lagen innerhalb der A-Lage nach wie vor begehrt sind und dadurch eine Stagnation begünstigt wird. Zumindest die Spitzenmieten in den A-Städten bleiben voraussichtlich stabil.
  • Um strukturelle Veränderungen zu erkennen, ist ein Blick auf die erzielbaren Mieten größerer Flächen sinnvoll, für die es naturgemäß weniger potenzielle Mieter gibt. In der Summe sinken Durchschnittsmieten in den A-Lagen, da durch Insolvenzen Standorte aufgegeben werden, die nicht nahtlos anschlussvermietet werden können. Die Folge: sichtbare Leerstände und reduzierte Mieten.
  • B-Lagen dürften sich in den Innenstädten weiter ausdehnen, auch als Folge einer Abwertung von randständigen A-Lagen. Diese werden zu frequenzschwächeren Lagen und erfüllen damit das Kriterium einer B-Lage. Dadurch könnte das Spitzenmietniveau in den B-Lagen sogar leicht ansteigen; bezogen auf die vorherige räumliche festgelegte B-Lage ist jedoch ein Absinken zu erwarten. 
  • Dieser Entwicklungsprozess ist stark von der Schwäche im Modehandel – lange die Leitbranche der Innenstadtlagen – geprägt. Eine Schwäche führt daher aktuell auch zu einem Rückgang der Mieternachfrage und damit zu einem rückläufigen Vermietungsumsatz.
  • Positiver Aspekt der Mietentwicklung: Andere Branchen sind in der Lage, jetzt auch in der Innenstadt anzumieten, z.B. Lebensmittel, Drogeriemärkte oder Möbelanbieter. Ebenso können sich auch gastronomische Angebote ausdehnen – die Aufenthaltsqualität in den Innenstädten steigt.

B. Stadtteillagen

  • Stadtteillagen kristallisieren sich als Gewinner der Corona-Krise her aus. Unter dem Aspekt der Kontaktminimierung, aber auch der kurzen Wege gewinnt Einkaufen im eigenen Stadtteil bei kleineren, inhabergeführten Unternehmen an Bedeutung. Am ehesten konnten dezentrale, kleinere Shoppingcenter mit einem breiten Angebotsmix die Innenstädte substituieren und damit profitieren.
  • Die Stadtteillagen profitieren auch von dem weitreichenden Mix aus Angeboten mit Waren des täglichen Bedarfs und ausgewählten aperiodischen Angeboten wie Buchhandel, Schuhhandel, Geschenkartikel, Bekleidungshandel und Sportgeschäften.

C. Shoppingcenter

  • Shoppingcenter sind hoch ambivalent zu bewerten. Kränkelnde Center sind am ehesten von einer Konsolidierung betroffen und werden schlechter durch die Krise kommen bzw. erfahren zunehmende Schwierigkeiten bei der Anschlussvermietung und Durchsetzung der vorherigen Mieten bei Verlängerung.
  • Regionale Shoppincenter haben sich nach der Wiedereröffnung schnell erholt. Hier gehen wir von stabilen Mieten aus. Sie sind für internationale Filialisten aufgrund ihrer Angebotsvielfalt und hohen Kundenfrequenz attraktiv; sie ergänzen Einzelhandelsangebote durch gastronomische und freizeit- oder sportorientierte Angebote.
  • Nachbarschafts-Center werden stark bleiben. Diese kleinen Shoppingcenter, oftmals integraler Bestandteil von Stadtteillagen mit hohem Angebot an Waren des täglichen Bedarfs haben während des Shutdowns im Frühjahr ebenso wie aktuell von ihrem ausgewogenen Angebotsmix profitiert. Entsprechend sind auch dort Einzelhandelsflächen nachgefragt.

D. Fachmarktcenter

  • Fachmarktcenter mit Waren des täglichen Bedarfs und Pkw-Stellplätzen scheinen die Gewinner zu sein. Neben konstant guten Umsätzen, zuletzt sogar steigend, gilt das Mietniveau noch als moderat. In der Summe sollte hier sogar eine Steigerung der Mieten möglich sein.
  • Beschränkend steht einem Anstieg der Mieten jedoch die zunehmende Konzentration des Einzelhandels und die damit wachsende Verhandlungsstärke der Mieter gegenüber.

E. Nahversorgung/Supermärkte/Discounter

  • Das Segment läuft derzeit quasi außer Konkurrenz. Deutliche Umsatzsteigerungen in den ersten drei Quartalen sorgen für eine gute Stimmung. Gleichzeitig steigt aktuell der Preiswettbewerb zwischen Discountern und Supermärkten. Die erhöhten Kosten für Logistik, Personal und Sicherheit relativieren die Umsatzzuwächse zusätzlich.
  • Aktuell beobachten wir erhöhte Mietabschlüsse bei Neubauten. Diese Mietpreissteigerungen sind jedoch oftmals auf eine verbesserte Bauqualität und hohen (energie-)technischen Standards zurückzuführen. Eine höhere Miete geht nicht immer zwingend auch mit proportional höheren Umsätzen einher.

 

Hinweis: Der Text basiert in Ausschnitten auf unserem Beitrag für den Hahn Retail Real Estate Report 2020/2021 der Hahn Gruppe.

Ansprechpartner: Ralf Koschny, Vorstand bei bulwiengesa, koschny [at] bulwiengesa.de und Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, frechen [at] bulwiengesa.de