Urbanes Gebiet: Jetzt nicht die Büros vergessen

Urbanes Gebiet: Jetzt nicht die Büros vergessen


Büro Wohnen
24.05.2017 Autor: Andreas Schulten

Das Thema Wohnen drängt – und es hat eine starke Lobby. Doch Städte sind auch zum Arbeiten da. Die neue Gebietskategorie Urbanes Quartier (MU) darf deshalb nicht nur eine Rechtfertigung sein, Wohnungen in eher gewerblichen Standorten zu etablieren – sondern auch umgekehrt.

Ungefähr in dem Maße, wie die Entwicklung von Wohnflächen angestiegen ist, ist die Entwicklung und Erstellung von Büroflächen durch Projektentwickler in den vergangenen acht Jahren zurückgegangen. Dieser Bedeutungswechsel zwischen Büro und Wohnen in den sieben deutschen A-Städten ist vor allem getragen vom niedrigen Zinsniveau und dem Bevölkerungsanstieg der letzten Jahre – und einem zu Beginn noch hohen Büroleerstand in den Städten.

Park am Gleisdreieck Berlin
Park am Gleisdreieck Berlin

Die Rechnung der Bauträger und Projektentwickler ist ökonomisch leicht nachvollziehbar: In den Top-Lagen der meisten deutschen Großstädte sind Wohnungen heute lukrativer, weil die Kapitalwerte pro Quadratmeter über die Jahre hinweg die Bürowerte im Durchschnitt der marktüblichen Preise deutlich überflügeln. Der Ende Januar 2017 von bulwiengesa vorgelegte Immobilienindex verdeutlicht dies: Der Index für Wohnimmobilien, der die Wertermittlung in diesem Segment für 2016 anzeigt, stieg auf 5,5 Prozent. Bei Büromieten betrug die Preissteigerung wiederum lediglich 2,9 Prozent.

Keine Frage – jeder Mensch soll zu Preisen wohnen können, die ihm einen Einkommensanteil übrig lassen, der ökonomisches Auskommen und soziale Teilhabe ermöglicht. Die steigende Einwohnerzahl vor allem in den deutschen Großstädten sorgt zusammen mit zumeist steigender durchschnittlicher Kaufkraft für eine gravierende Konkurrenz um Flächen: für dringend benötigte neue Wohnungen oder für innerstädtische Büro- und Freizeitflächen.

Immerhin wird mit der Einführung des Urbanen Gebietes das städtebauliche Leitbild der 1970er-Jahre mit seiner strikten Funktionstrennung noch weitgehender als bislang überwunden. Doch findet die innerstädtische Verdrängung von gewerblichen Nutzungen wie Büro und Produktion zugunsten von Wohnnutzung ein Ende? Ist das letztlich das Ziel? Wohl kaum. Die neu ins Leben gerufene Projektgruppe (Urbanes) Quartier beim gif e.V., Teil der Kompetenzgruppe Wohnen, hat das Ziel, Richtlinien zur konkreten Umsetzung der neuen Urbanen Quartiere auszuarbeiten und den Akteuren beispielsweise aus Politik und Unternehmen an die Hand zu geben. Berücksichtigt werden dabei nicht zuletzt die Erfahrungen von Entwicklungsgesellschaften und Wohnungsunternehmen, die seit langem hohe Kompetenz in dem Bereich haben.

Urbanes Quartier – Lösung für alle Sorgen?

Mit der überfälligen Änderung des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Einführung des Urbanen Quartiers ist es sozusagen zu einem vorläufigen Happy End gekommen. Zu lange waren erwünschte Mischungsverhältnisse zwischen Wohnen und Gewerbe in den Innenstädten nicht diskutiert und abgewogen worden – zu lange hatte das Problem der immer monotoner werdenden gewerblich dominierten Innenstädte mit geringen Wohnungsanteilen im Vordergrund gestanden. Und zu lange galt der absehbare Mangel an Büro- und modernen Produktionsflächen in einigen deutschen Stadtquartieren nicht ernsthaft als kritische Entwicklung. Doch gilt er es jetzt? Lässt eine Leerstandsquote von weniger als drei Prozent, wie wir sie aktuell bei Berliner Büroimmobilien haben, wirklich ernsthafte Besorgnis bei den Verantwortlichen aufkommen?

Die Mischung macht’s

Die Nachfrage nach Wohnungen ist vielerorts groß. Dass aber die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen ebenfalls ungebremst ist, darf nicht übersehen werden: Im Zehn-Jahres-Zeitraum zwischen 2004 und 2014 kamen 473.000 neue Bürobeschäftigte in den sieben A-Städten als Flächennachfrager auf den Markt. Eine zu einseitige Fokussierung auf den Wohnungsbau würde dazu führen, dass zukünftig Flächenengpässe die Wirtschaftsentwicklung der Städte hemmen könnten. Praxisbeispiele in MK-Gebieten (Kerngebiete), bei denen innerstädtische Büroprojekte im Laufe der letzten Jahre zu Wohnprojekten wurden, sind:

  • Berlin, Quartier Alexanderstraße
  • Hamburg, Sonnin-/Nagelstraße City-Süd
  • Frankfurt a.M., Feuerbachhöfe

Zahlreiche ältere Bürogebäude in geeigneten Lagen werden derzeit zu Wohngebäuden umgebaut. Überdies ist es notwendig, die Teilmärkte integrativ über alle Nutzungsarten zu betrachten, zumal belegt werden konnte, dass Änderungen in der Nachfrage nach Wohnraum (z.B. Gentrifizierungsprozesse) oder neue Infrastrukturmaßnahmen auch auf die Büromärkte wirken. All dies wurde bereits 2015 von den „Immobilienweisen“ im Herbstdiskurs des ZIA dargelegt. Dies hat nicht zuletzt dazu beigetragen, dass die Politik die Einführung der Kategorie Urbanes Gebiet beschloss. Nun ist im Rahmen der Zusammenarbeit von ZIA und gif die Zeit gekommen, um einen weiteren Schritt auf die Detailebene zu gehen.

Eine große Schwierigkeit liegt darin, mit dem deutschen Planungsrecht in der BauNVO die gewünschten städtebaulichen Entwicklungen zu stützen und zu fördern, kleinteiligere ebenso wie großvolumigere. Die zentrale Frage ist: Wie können hoher Flächenbedarf auf der einen Seite und der Wunsch nach kleinteiligen, gemischtgenutzten Quartieren auf der anderen Seite in Einklang gebracht werden?

gif-Kompetenzgruppe Wohnimmobilien

Das Thema drängt. Daher wurde Ende letzten Jahres die Kompetenzgruppe Wohnimmobilien dankenswerter Weise vor allem durch Dr. Maike Brammer (Head of Research bei Engel & Völkers Commercial GmbH) und Fabian Sonnenburg (Consultant Residential Valuation bei CBRE) bei einer stark besuchten Auftaktveranstaltung in Berlin auf die Gleise gebracht. Die Teilnehmer erarbeiteten Schwerpunktthemen und Arbeitsgebiete der Kompetenzgruppe und vernetzten sich mit Gleichgesinnten in Untergruppen für die zukünftige Zusammenarbeit.

In Urbanen Gebieten und auch generell in Wohnquartieren soll das Arbeiten und Leben wieder näher zueinander rücken. Dies klingt auf den ersten Blick verlockend und könnte auch zu mehr Verständnis und höherem Angebot an Büro- und/oder Unternehmensimmobilien in innerstädtischen Lagen führen. Aus Büronutzersicht ist jedoch zu befürchten, dass diese Neuausweisung als Instrument ausgelegt wird, um Wohnungsbau auch eher in gewerblich geprägten Lagen zu genehmigen. Es bleibt abzuwarten, wie es in der Praxis ausgelegt wird.

Das Urbane Gebiet kann ein kleines Pflänzchen sein, das Städte wieder mit innerstädtischen Büros oder Produktionsstätten vereinen kann. Dies jedoch nur, wenn es nicht nur als Rechtfertigung genutzt wird, Wohnnutzungen in eher gewerblichen Standorten zu etablieren – sondern auch umgekehrt. In aller Tiefe muss sich unsere Gesellschaft immer wieder mit der Frage befassen, welche Nutzungsmischung wir als lebenswert empfinden.

 

Hinweis: Gekürzte Fassung eines Artikels, der erstmals in gif im Fokus 1/2017 erschienen ist. Hier können Sie das Heft downloaden.

Autor: Andreas Schulten, Vorstand bulwiengesa AG, Beisitzer im Vorstand der gif e.V. sowie Leiter der Projektgruppe Urbanes Quartier, schulten [at] bulwiengesa.de