Robust und renditeträchtig: Büromärkte in Sekundärstandorten

Robust und renditeträchtig: Büromärkte in Sekundärstandorten


Büro
27.03.2019 Autor: Nicole Dornig und Sven Carstensen
Der Koblenzer Büromarkt hat ein sehr gutes Rendite-Risiko-Verhältnis

Für DEMIRE haben wir erneut Investmentchancen an 31 Sekundärstandorten untersucht. Und erstmalig den Secondary-Office-Index (SOX) eingeführt: Der Index soll Investoren jenseits der abgegriffenen ABBA-Formel Orientierung geben. Zudem verraten wir Ihnen, welche Städte das beste Rendite-Risiko-Verhältnis haben

Büromärkte in kleineren Städten reagieren weniger anfälliger auf konjunkturelle Dellen. Denn eine Vielzahl der sogenannten Hidden Champions und ein starker Mittelstand prägen die Immobilienmärkte der Sekundärstandorte. Die oft regional verwurzelten Unternehmen sind in der Regel treue Mieter, vor allem aber wird nicht spekulativ und damit am Bedarf vorbei neu gebaut.

Der SOX hat verdeutlicht, dass die Sekundärstandorte im Vergleich mit den A-Märkten aber trotz der höheren Stabilität in Abschwungphasen über Marktwachstumspotenziale verfügen. Für Investoren, die sich gut im Markt auskennen und die Möglichkeit haben, auch ein breit gestreutes Immobilienportfolio gut zu managen, können Sekundärstandorte selbst in der derzeitigen Marktphase noch erkleckliche Anlagealternativen bieten.

Innerhalb der Studie werden für 31 ausgewählte Städte die Entwicklung von Büromieten, Büroflächenleerstand, Bürobeschäftigtenzahlen und Büroflächenumsatz auch die Neubautätigkeit und Liquidität der einzelnen Märkte im Zeitraum von 2009 bis 2018 näher beleuchtet.

Hier die wichtigsten Ergebnisse:

Hierbei zeigt sich, dass Städte wie Bonn und Dortmund ein sehr günstiges Verhältnis aufweisen, während sich die A-Städte (Berlin, München und Hamburg), aber auch der Sekundärstandort Leipzig aufgrund ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wiederfinden.

Entwicklung der Durchschnittsmiete

Die gute konjunkturelle Lage hat zu einem Anstieg der Erwerbstätigen geführt – vor allem die Bürobeschäftigten konnten davon profitieren. Die folglich steigende Nachfrage nach Büroflächen zeigt sich auch im Wachstum der Mieten. Neben den A-Städten konnten auch die Sekundärstandorte deutliche Mietsteigerungen im Analysezeitraum erzielen.

Entwicklung der Büroneubaufertigstellungen

Sekundärstandorte sind in der Regel durch ein nachfrageadäquates Neubauvolumen geprägt. Spekulative Neubauvorhaben – also Projekte, die ohne eine Vorvermietung erstellt werden – werden nur selten realisiert. Hierdurch entsteht ein ausgewogenes Angebots- und Nachfrageverhältnis, was Marktverwerfungen erschwert.

Entwicklung der Leerstandsquote

Die Leerstandsquote ist ein wichtiger Indikator für die Verfassung eines Büromarktes. Im Zuge der guten konjunkturellen Entwicklung und dem Wachstum der Bürobeschäftigten herrscht in zahlreichen Büromärkten mittlerweile Vollvermietung – dies betrifft nicht nur die A-Städte wie München oder Berlin, sondern auch Sekundärstandorte. Aufgrund der bedarfsorientierten Bautätigkeit in den Sekundärstandorten ist in den kommenden Jahren nicht mit einer Entspannung auf den regionalen Büromärkten zu rechnen.

Entwicklung der Bürobeschäftigten

Das wirtschaftliche Wachstum der vergangenen Jahre hat zu einem Aufbau der Bürobeschäftigung geführt. Die A-Städte konnten dabei im Zeitraum von 2009 bis 2018 ein Wachstum von ca. 20 % verbuchen. Einige Sekundärstandorte haben sogar ein noch höheres Wachstum generiert. In den kommenden Jahren wird ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigten in nahezu allen Sekundärstandorten prognostiziert. Die derzeit teilweise angespannte Situation auf den Büromärkten – mit einem geringen Angebot an Büroflächen – könnte sich daher weiter verschärfen.

Entwicklung des Büroflächenumsatzes

Der Büroflächenumsatz ist ein Indikator für die Attraktivität und Aktivität eines Marktes. Im Zuge der guten wirtschaftlichen Entwicklung liegt die Nachfrage nach Büroflächen sowohl in den A- als auch in zahlreichen Sekundärmärkten auf einem hohen Niveau. Dies hat Auswirkungen auf die Leerstandsrate, die aufgrund der zurückhaltenden Bautätigkeit der vergangenen Jahre in vielen Städten mittlerweile unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Der beschriebene Nachfrageüberhang führt zu einem Anstieg der Mieten.

 

Hinweis: Die komplette Studie finden Sie auf http://www.demire.ag/immobilien/research zum Download.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Bereichsleiter Büro- und Investmentmärkte bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de