Büroinvestments in Secondary Cities

Büroinvestments in Secondary Cities


Büro
29.06.2017 Autor: bulwiengesa

Es muss nicht immer A sein. Denn ausgewählte deutsche B-, C- und D-Standorte bieten bei Büroinvestments höhere Renditepotenziale, und das bei gleichem oder geringerem Risikoprofil. Das geht aus einer Studie hervor, die wir gemeinsam mit Demire erstellt haben.

Die untersuchten Standorte weisen im Durchschnitt höhere Nettoanfangsrenditen bei einer geringeren Volatilität bezüglich Mieten und Leerstandsraten auf. Zwar wächst die Bürobeschäftigung in den sieben Metropolen im Vergleich schneller. Aber auch die Städte der anderen drei Kategorien haben im Durchschnitt eine kontinuierlich steigende Bürobeschäftigung zu verzeichnen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen: Für neun von insgesamt 21 untersuchten Secondary Cities wird bis 2020 eine Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als 5,0 Prozent prognostiziert – bei Leipzig sogar um 9,4 Prozent.

Bremer Rathaus mit Dom und Rathausplatz
Secondary City Bremen

Dies sind die Kernergebnisse der Studie „Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt“, die von der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Zusammenarbeit mit uns erstellt wurde. Die Studie vergleicht ausgewählte Büromärkte in den A-, B-, C- und D-Städten miteinander.

Renditen bis knapp 7,0 %

Vor allem bei den Renditen zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Städtekategorien. Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen in den A-Städten sind im Durchschnitt mittlerweile unter die Vier-Prozent-Marke gefallen. Dagegen beträgt die durchschnittliche Rendite in B-Städten 5,1 Prozent, in C-Städten liegt sie bei 5,7 Prozent und in D-Städten bei 6,7 Prozent.

Besonders hohe Renditen werden in den D-Standorten Kassel, Koblenz, Flensburg, Göttingen, Bayreuth, Schwerin und Stralsund erzielt sowie bei den beiden C-Städten Rostock und Wuppertal – die Nettoanfangsrenditen liegen bei 6,0 Prozent oder darüber. Zudem ist die Entwicklung in den kleineren Städten erheblich stabiler. Trotz der geringeren Kurzfrist-Volatilität hat es langfristig auch hier in einigen Städten hohe Mietsteigerungen gegeben. In manchen C-Städten stiegen die Mieten seit 2007 um mehr als 20 Prozent.

Die Renditen sinken überall. Quelle: RIWIS
Die Renditen sinken überall. Quelle: RIWIS

Beim derzeitigen Renditeniveau wird der Spielraum für wirtschaftlich tragbare Investitionen in den Metropolen immer kleiner. Dadurch rücken die Secondary-Office-Standorte zunehmend in den Fokus, da sie eine attraktive Alternative zu den großen Standorten darstellen. Das bleibt nicht ohne Wirkung: Das angespannte Marktumfeld führt auch dort zu steigenden Transaktionsvolumina und sinkenden Nettoanfangsrenditen. Zudem verfügen die meisten Secondary-Office-Standorte nur über eine geringe Marktgröße – das mögliche Anlagevolumen für Büroinvestments ist folglich stark limitiert.

B-, C- und D-Standorte nicht homogen

Markus Drews, Vorstand der Demire AG, ergänzt: „Insgesamt schneiden die B-, C- und D-Standorte in vielen Parametern besser ab als die Metropolen. Allerdings ist diese Städtegruppe nicht homogen. So wurden an zahlreichen ostdeutschen Standorten Anfang der 2000er-Jahre zu viele Büros entwickelt. Die Folgen sind in vielen Büromärkten noch heute in Form von geringen Mieten und relativ hohen Leerständen sichtbar. Allerdings ist die Tendenz an den meisten Standorten seit zehn Jahren positiv."

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Leiter der Niederlassung Frankfurt/M., bulwiengesa AG, carstensen [at] bulwiengesa.de